Kira Hukuku

Kira Sözleşmesi ve Tarafların Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tarafların hak ve borçları Türk Borçlar Kanunu'nun kira ilişkisine dair hükümleriyle düzenlenir; sözleşmenin doğru kurgulanması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası

Kira bedelinin yenilenen dönemlerde ne oranda artırılabileceği yasal sınırlara tabidir. Tarafların anlaşamaması hâlinde kira bedeli, kira tespit davası yoluyla mahkemece hak ve nesafete uygun olarak belirlenir.

Tahliye Davaları ve Sebepleri

Kiracının tahliyesi; kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa/imar ve tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplere dayanır. Her tahliye sebebinin kendine özgü usul ve süreleri bulunduğundan sürecin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Kira Hukuku Alanındaki Hizmetlerimiz

• Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi,
• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları,
• Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye süreçleri,
• Kira alacağının tahsili ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çözümü.

Bu konuda bilgi alın

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4). Kira bedelinin tespiti, kira alacağının tahsili, tahliye ve uyarlama talepleri bu mahkemede incelenir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir; uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi sıkça tercih edilir. Görev kuralı kamu düzenindendir ve yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Talebin niteliğine göre birden çok istemin aynı davada birleştirilmesi mümkündür; bu durumda her istem için ayrı değerlendirme yapılır.

İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise icra dairesi aracılığıyla yürütülür ve buna bağlı itirazlar icra mahkemesinde incelenir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresi verilir; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Tahliye taahhüdüne dayanan takiplerde de icra dairesine başvurulması mümkündür. Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin niteliğine ve elde edilmek istenen sonuca göre belirlenmelidir. Seçilen yolun sonradan değiştirilmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, başlangıçta yapılacak hukuki nitelendirme sürecin tamamını belirler.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Kira bedelinin tespiti, uyarlama, tahliye ve kira alacağı talepleri ise kural olarak arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu nedenle dava dilekçesine eklenecek belgelerin ve arabuluculuk sürecinin baştan planlanması, gereksiz gecikmelerin önüne geçilmesini sağlar.

Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (6325 sayılı Kanun m.16). Bu kural, özellikle tahliye davaları için öngörülen sürelerin korunması bakımından önemlidir. Taraflar anlaşırsa, kanunda aranan koşulların gerçekleşmesi hâlinde anlaşma belgesi ilam niteliğinde sayılarak doğrudan icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir; aksi hâlde mahkeme davacıya süre verir. Sürecin elektronik ortamdan başlatılması mümkün olduğundan, başvuru tarihinin kayıt altına alınması kolaylaşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde artırım yapacağını yazılı olarak bildirirse, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?

Tahliye; kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile yazılı tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplere dayanabilir. Her tahliye sebebinin kendine özgü usul ve süreleri bulunduğundan sürecin titizlikle yürütülmesi gerekir.

Kira bedeli ödenmezse kiraya veren ne yapabilir?

Kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Ayrıca kira alacağı için icra takibi başlatılabilir.