Tahliye Taahhüdünde Aranan Şekil ve Süre Şartları

Yazılı Şekil Zorunluluğu

Türk Borçlar Kanunu m.352 hükmü uyarınca kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği taahhüt yazılı şekilde yapılmış olmalıdır; sözlü taahhütler veya kira sözleşmesindeki genel ifadeler tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez. Taahhüt, kira sözleşmesinden ayrı, bağımsız bir belge olarak düzenlenmelidir. Bu ayrılık şartı, taahhüdün kiracının serbest iradesiyle verildiğinin değerlendirilmesinde de önemli bir rol oynar.

Taahhüt metninde kiralananın açıkça tanımlanması, boşaltma tarihinin tereddüte yer vermeyecek şekilde belirtilmesi ve kiracının imzasının bulunması gerekir. Kiraya veren, taahhüde dayanarak icra takibi başlattığında bu belgeyi takip dosyasına eklemek zorundadır. Taahhüt belgesinde tarihin rakam ve yazı ile birlikte belirtilmesi, ileride çıkabilecek tarih tartışmalarını azaltır.

Taahhüdün Verildiği Zamanın Önemi

Yerleşik uygulamaya göre tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte serbest iradeyle verilmiş olmalıdır; kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın teslim anında alınan taahhütler, kiracının baskı altında kaldığı gerekçesiyle geçersiz sayılma riski taşır. Bu yaklaşım, kiracının konut bulma zorunluluğu nedeniyle her şartı kabul etmek durumunda kalabileceği gerçeğini gözetir.

Bu nedenle kiraya verenlerin, kira ilişkisinin başlangıcında değil, sözleşme kurulduktan makul bir süre sonra ve kiracının özgür iradesiyle taahhüt alması, olası bir geçersizlik itirazına karşı daha güvenli bir yol olarak kabul edilir. Uygulamada taahhüdün kira sözleşmesinden en az birkaç ay sonra alınması, geçerlilik yönünden daha sağlam bir zemin oluşturur.

İcra Takibi ve İtiraz Süreci

Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye talep edebilir veya genel mahkemede dava açabilir; bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan geçirilmesi durumunda taahhüde dayanma imkânı kaybedilir. Bu nedenle taahhüt tarihinin geçmesiyle birlikte kiraya verenin vakit kaybetmeden başvuru yapması büyük önem taşır.

Kiracı, taahhüdün şekil şartlarına uymadığını, imzanın kendisine ait olmadığını veya taahhüdün baskı altında verildiğini iddia ederek icra mahkemesinde itirazda bulunabilir; imzaya itiraz halinde mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırarak imzanın kiracıya ait olup olmadığını tespit eder. İtiraz sürecinde kiracının somut delil ve tanık beyanlarıyla iddiasını desteklemesi, başarı şansını artırır. İtirazın kabulü halinde kiraya verenin taahhüde dayanma imkânı tamamen ortadan kalkar ve başka bir tahliye sebebine dayanması gerekir.

Teslim Sonrası Şartı ve Bir Aylık Başvuru Süresi

TBK m.352'nin birinci fıkrası tahliye taahhüdünü iki şarta bağlar. Birincisi zamana ilişkindir: taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhütler bu fıkra kapsamında değerlendirilmez. İkincisi şekle ilişkindir: kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmalıdır.

Taahhüde rağmen boşaltma gerçekleşmezse kiraya verenin izleyeceği yol da maddede gösterilmiştir: kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Yani hem icra hem dava yolu açıktır; ancak bir aylık süre her iki yol için de geçerlidir.

Aynı madde iki tahliye sebebi daha düzenler. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi hâlinde de sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözlü olarak verilen tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır, tahliye taahhüdünün yazılı şekilde ve kiracının imzasını taşıyacak şekilde düzenlenmiş olması zorunludur.

Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt sorun yaratır mı?

Evet, böyle bir taahhüt kiracının baskı altında verdiği gerekçesiyle geçersiz sayılma riski taşır; taahhüdün sözleşme sonrası serbest iradeyle alınması önerilir.

Taahhüde dayalı tahliye talebi için süre sınırı var mı?

Evet, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra mahkemesine başvurulması veya dava açılması gerekir; aksi halde bu hak kaybedilir.

Sözleşmeyle birlikte alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

TBK m.352, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş ve boşaltma tarihinin yazılı olarak üstlenilmiş olmasını arar. Teslimden önce veya sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler bu fıkra kapsamında değerlendirilmez.