Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcının ödeyeceği tapu harcını, harca esas değeri ve döner sermaye ücretini hesaplar.
492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Yani harca esas değer, beyan edilen satış bedeli ile emlak vergisi değerinden hangisi yüksekse odur.
Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin gayrimenkul devir ve iktisaplarına ilişkin bölümünde oran, devir alan ve devir eden için ayrı ayrı binde 20 olarak belirlenmiştir. Bu oran Cumhurbaşkanı kararıyla dönemsel olarak indirilip yükseltilebildiğinden, işlem tarihindeki güncel oranın teyit edilmesi gerekir. Harcın hesabında 10 Türk Lirasına kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (m. 63 son fıkralar).
Kanuna göre harç alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir; her biri harca esas değer üzerinden kendi payını öder. Uygulamada tarafların harcın tamamının alıcı tarafından karşılanacağını kararlaştırdığı görülür; ancak bu anlaşma yalnızca taraflar arasında hüküm ifade eder, idareye karşı ileri sürülemez. Vergi dairesi eksik harç için her iki tarafa da başvurabilir.
Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (m. 63/3). Ayrıca tapu işlemlerinde harçtan ayrı olarak döner sermaye (taşınmaz hizmet) bedeli tahsil edilir; bu tutar harç değildir ve her yıl yeniden belirlenir.
Tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi hâlinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir (m. 63/4).
Bu şekilde tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır. Dolayısıyla gerçek satış bedelinin altında beyan, kısa vadede harç tasarrufu gibi görünse de, sonradan hem harç farkı hem bir kat ceza hem de gecikme faizi doğurur; ayrıca alıcının ileride yapacağı satışta değer artışı kazancını yükseltir.
Kanuna ekli (4) sayılı tarifede gayrimenkul devir ve iktisaplarında oran, devir alan ve devir eden için ayrı ayrı binde 20 olarak öngörülmüştür; toplamda binde 40 eder. Oran Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebildiği için işlem tarihindeki güncel oranın teyidi gerekir.
Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır (492 s.K. m. 63/2). Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altındaysa, harca esas değer emlak vergisi değeridir.
Kanunen alıcı ve satıcı ayrı ayrı yükümlüdür. Tarafların harcın tamamını alıcının ödeyeceğini kararlaştırması mümkündür; ancak bu anlaşma yalnızca taraflar arasında sonuç doğurur, idare eksik harç için her iki tarafa da başvurabilir.
Hayır. Döner sermaye (taşınmaz hizmet) bedeli harçtan ayrı bir kalemdir, her yıl yeniden belirlenir ve tapu harcının matrahına dâhil edilmez. Hesaplayıcıda ayrı bir satır olarak gösterilir.
Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir ve bu harç için vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (m. 63/4). Ayrıca gecikme faizi işler.
Hesaplama sonucu bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.