Kiralananın Sözleşme Süresince Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi

Sürekli Borç Niteliği

Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğundan, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğü yalnızca teslim anında değil sözleşme süresi boyunca devam eder. Bu nedenle teslim sırasında ayıp bulunmasa dahi, sonradan ortaya çıkan çatlak, su sızıntısı, tesisat arızası gibi eksiklikler de ayıp hükümlerine tabidir. Bu sürekli yükümlülük, kiraya vereni kiralananı düzenli olarak denetleme ve gerektiğinde bakım yaptırma konusunda özenli olmaya zorlar.

Sonradan ortaya çıkan ayıbın kiracıya ya da onun kullanımından kaynaklanmaması, aksine yapının veya tesisatın doğal yıpranmasından ya da kiraya verenin bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesinden kaynaklanması gerekir. Kiracının kusurundan doğan hasarlar bu kapsamda değerlendirilmez. Örneğin, yapısal kusurdan kaynaklanan nem sorunu ayıp sayılırken, kiracının ihmali sonucu oluşan su taşması bu kapsam dışında kalır.

Kiracının Bildirim ve Bekleme Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu m.318 uyarınca kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıbı öğrenir öğrenmez kiraya verene bildirmekle yükümlüdür; bildirimi geciktirmesi halinde bundan doğan zarardan kendisi sorumlu olur. Bildirimden sonra kiraya verene ayıbı giderme için makul bir süre tanınmalıdır. Makul sürenin uzunluğu, ayıbın niteliğine ve giderilmesi için gereken işlemlerin kapsamına göre değişiklik gösterir.

Kiraya veren bu süre içinde onarımı yapmazsa kiracı, ayıbın niteliğine göre kira bedelinde indirim, ayıbın giderilmesi için masraf yapıp bunun geri ödenmesini talep etme veya önemli ayıplarda sözleşmeyi fesih haklarından birini kullanabilir. Bu seçimlik hakların kullanılmasından önce kiraya verene son bir kez yazılı hatırlatma yapılması, ileride ispat açısından fayda sağlar.

Acil Onarım Gerektiren Durumlar

Su baskını, doğalgaz kaçağı gibi hayati tehlike veya ağır hasar riski taşıyan durumlarda kiracının kiraya verenin onayını beklemeksizin acil onarımı yaptırıp masrafını talep etmesi kabul edilir; ancak bu yetki istisnai nitelikte olup kötüye kullanılamaz. Bu tür acil durumlarda gecikmenin doğurabileceği zarar büyüklüğü, kiracının hızlı hareket etmesini haklı kılan temel gerekçedir.

Uygulamada bu tür acil durumlarda kiracının, yapılan işlemleri fotoğraf ve fatura ile belgelemesi, kiraya vereni en kısa sürede telefon veya yazılı mesajla bilgilendirmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda kiracının lehine delil oluşturur. Mümkünse onarım öncesinde ve sonrasında fotoğraf çekilmesi, harcanan tutarın makul ölçüde olduğunu göstermesi açısından da önemlidir. Acil durum gerekçesiyle yapılan müdahalenin sınırlarının aşılmaması, yalnızca tehlikeyi bertaraf edecek ölçüde işlem yapılması, kiracının sonraki talebinin haklılığını güçlendirir.

Seçimlik Haklar ve Kiraya Verenin Karşı İmkânları

TBK m.305 kiracıya üç talep tanır: kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Madde ayrıca zararın giderilmesi isteminin diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemediğini belirtir; önemli ayıp durumunda kiracının fesih hakkı saklıdır.

TBK m.306 bu hakların işleyişini ayrıntılandırır. Kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın öngörülen kullanıma elverişliliği ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya verenin de iki karşı imkânı vardır: ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir; ayrıca kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Tazminat bakımından ise TBK m.308 ispat yükünü belirler: kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlüdür.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının kendi kusuruyla oluşan hasar ayıp sayılır mı?

Hayır, kiracının kusurundan kaynaklanan hasarlar ayıp hükümlerine tabi değildir; bu durumda kiracı hasarı kendisi gidermek veya bedelini ödemekle yükümlü olur.

Ayıp bildirimi nasıl yapılmalıdır?

Bildirimin yazılı olarak, mümkünse fotoğraf ve tarih içeren belgelerle, en kısa sürede kiraya verene ulaştırılması ispat açısından önemlidir.

Kiraya veren onarımı hiç yapmazsa ne olur?

Kiracı ayıbı kendisi giderip masrafını talep edebilir, kira bedelinde indirim isteyebilir veya önemli ayıplarda sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı ayıbı kendisi giderip masrafı düşebilir mi?

TBK m.306 uyarınca kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Süre vermeden doğrudan masraf düşülmesi maddede öngörülmemiştir.