İşyeri Kira Sözleşmeleri

Çatılı İşyeri Kirası

Dükkân, ofis, depo gibi çatılı işyerleri, konut kiraları gibi Türk Borçlar Kanunu'nun koruyucu hükümlerine tabidir. Tahliye sebepleri ve süreleri benzer şekilde uygulanır.

Kira Bedeli ve Artış

İşyeri kiralarında da artış sınırı ve kira tespit davası hükümleri uygulanır. Ancak tacirler arasındaki bazı sözleşmelerde özel düzenlemeler gündeme gelebilir.

Tahliye

İşyeri kiracısının tahliyesi de ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt gibi sınırlı sebeplere dayanır; keyfî tahliye mümkün değildir.

Çatılı İşyeri Koruması

Dükkân, ofis ve depo gibi çatılı işyerleri, konut kiralarına benzer koruyucu hükümlere tabidir. Tahliye yalnızca ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt gibi sınırlı sebeplere dayandırılabilir.

Tacirler Arası Kira

Kiracının tacir olduğu bazı işyeri kiralarında, kanunun ertelenen hükümleri ve sözleşme serbestisi farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinin tarafların sıfatı gözetilerek hazırlanması önemlidir.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu kural, işyeri kiralarından doğan tahliye, kira bedelinin tespiti, alacak ve tazminat taleplerini de kapsar. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, koşulları varsa ilam niteliğinde sonuç doğurabilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer (HMK m.4). İlamsız icra yoluyla tahliye ise icra dairesi ve icra mahkemesi üzerinden yürür. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeridir; sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Taşınmazın bulunduğu yer ifa yeri kabul edildiğinden, uygulamada çoğunlukla bu yer mahkemesine başvurulur.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İşyeri kiralarında en sık karşılaşılan hata, sözleşmenin tarafının net biçimde belirlenmemesidir. Şirket adına kullanılan bir işyerinin sözleşmesinin şahıs adına yapılması, ileride devir, tahliye ve alacak taleplerinde sorun doğurur. Bir diğer hata, kira bedeli ile yan giderlerin sözleşmede ayrıştırılmamasıdır. Ortak gider, aidat, vergi ve sigorta yükümlülüklerinin kime ait olduğu belirtilmezse, ödeme uyuşmazlıkları temerrüt tartışmasına dönüşür. Devir ve alt kiraya ilişkin hükümlerin boş bırakılması da sık rastlanan bir eksikliktir.

Uygulamada, tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı tarihte imzalatılması da sorunlara yol açar. Kiracının, sözleşmenin kurulmasından sonra ve serbest iradesiyle taahhütte bulunması aranır; aksi hâlde taahhüde dayalı tahliye talebi sonuçsuz kalabilir. Ayrıca ihtarların usulüne uygun biçimde ve doğru adrese tebliğ edilmemesi, iki haklı ihtar veya temerrüt sebebine dayanma imkânını ortadan kaldırır. Sözleşme sonunda teslim tutanağı düzenlenmemesi ise hasar ve güvence bedeli uyuşmazlıklarının kaynağını oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

İşyeri kira sözleşmeleri hangi hükümlere tabidir?

Dükkân, ofis ve depo gibi çatılı işyerleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339 ve devamındaki konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlere tabidir. Bu nedenle tahliye sebepleri ve süreler konut kiralarına benzer biçimde uygulanır. Çatısız işyeri, arsa ve ürün kiraları ise genel hükümlere tabidir.

İşyeri kiracısı hangi hâllerde tahliye edilebilir?

Tahliye ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanabilir: kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt. Bu sebepler Türk Borçlar Kanunu m.315, m.350 ve m.352'de düzenlenmiştir. Keyfî tahliye mümkün değildir.

İşyeri kirasında artış oranı sınırlı mıdır?

Evet, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflarca kararlaştırılmış olsa bile Türk Borçlar Kanunu m.344'te öngörülen yasal üst sınırı aşamaz. Sınırın üzerindeki anlaşmalar bu ölçüde geçersizdir. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir.