Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih Bildirim Süreleri

Belirsiz Süreli Kira Kavramı

Sözleşmede kira süresi açıkça belirtilmemişse veya süre dolduktan sonra taraflar zımni olarak kiraya devam etmişse sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Konut ve çatı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolmadıkça kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplerle fesih hakkını kullanabilirken, on yıllık sürenin sonunda olağan fesih imkanı döner. Bu ayrım, kiracının uzun dönemli konut güvencesini korurken kiraya verene de belirli bir aşamadan sonra esneklik tanıyan bir denge kurar.

Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih, tek taraflı bir bildirimle gerçekleştirilir; ancak bu bildirimin kanunda öngörülen süre ve döneme uygun yapılması şarttır. Aksi halde bildirim geçersiz sayılır ve sözleşme bir sonraki kira dönemi sonuna kadar devam eder. Bu nedenle fesih niyetinde olan tarafın, önce sözleşmenin türünü ve uygulanacak kuralları doğru tespit etmesi gerekir.

Bildirim Süreleri ve Kira Dönemi

Türk Borçlar Kanunu m.328 ve m.329 hükümleri, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça yerel adette belirlenen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyulmasını öngörür; böyle bir adet yoksa altışar aylık kira dönemleri esas alınır ve fesih bildirimi, dönemin bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Yerel adetin varlığı ve içeriği, ihtilaf halinde bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispatlanabilir.

Bu süreler nispi emredici niteliktedir; taraflar sözleşmeyle kiracı lehine daha kısa süreler kararlaştırabilir, ancak kiracı aleyhine bu sürelerin uzatılması veya bildirim şartlarının ağırlaştırılması geçersizdir. Fesih bildirimi yazılı yapılmalı ve karşı tarafa ulaşması ispatlanabilir olmalıdır. Bildirimin ulaşma tarihi, sonraki fesih döneminin hesaplanmasında başlangıç noktası olarak kabul edilir.

Bildirimin Şekli ve Sonuçları

Fesih bildirimi noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması, ihtilaf halinde tebliğin tarihini ve içeriğini ispat kolaylığı sağlar. Süresine uygun yapılmayan bildirim, o dönem için geçersiz sayılır ve sözleşme kendiliğinden bir sonraki fesih dönemine kadar uzar. Elektronik posta veya kısa mesaj yoluyla yapılan bildirimler ise ancak taraflarca bu iletişim yöntemi önceden kabul edilmişse geçerli sayılabilir.

Bildirim süresine uyulmaması nedeniyle sözleşmenin uzaması durumunda, taraf yeniden doğru süreye uygun bir bildirim yapmak zorundadır. Bu nedenle fesih niyeti olan tarafın, bildirim dönemlerini önceden hesaplayarak hareket etmesi hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir. Takvimde dönem başlangıç ve bitiş tarihlerinin işaretlenmesi, bu tür hak kayıplarının önüne geçmede pratik bir yöntemdir.

Sıkça Sorulan Sorular

Belirsiz süreli kira sözleşmesi ne zaman feshedilebilir?

Yerel adette belirlenen fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak, böyle bir adet yoksa altı aylık dönemler esas alınarak dönem bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması gerekir.

Fesih bildirimi hangi şekilde yapılmalıdır?

Yazılı şekilde, tercihen noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile yapılması ispat açısından önerilir.

Süreye uyulmadan yapılan fesih bildirimi ne olur?

Geçersiz sayılır ve sözleşme bir sonraki fesih dönemine kadar kendiliğinden devam eder.