Kiralananın Ayıplı Olması Halinde Kira Bedelinde İndirim

İndirim Hakkının Koşulları

Türk Borçlar Kanunu m.305 ve m.306 hükümleri uyarınca, kiralananda sözleşmenin kurulması sırasında var olan ya da sonradan ortaya çıkan ve kiracının kullanımını önemli ölçüde sınırlayan bir ayıp bulunması halinde kiracı, ayıp oranına denk düşen kira bedelinin indirilmesini isteyebilir. İndirim, ayıbın kiralananın kullanım değerine etkisiyle orantı kurularak hesaplanır. Bu hesaplama genellikle ayıbın süresi ile kullanılamayan alanın veya işlevin büyüklüğü birlikte değerlendirilerek yapılır.

İndirim talebi için kiracının kusurlu olmaması ve ayıbı öğrendiğinde kiraya verene gecikmeksizin bildirmesi gerekir. Önemsiz, kullanım değerini etkilemeyen küçük eksiklikler bu kapsamda değerlendirilmez. Örneğin sadece estetik nitelikte, kullanım işlevini etkilemeyen küçük boya eksiklikleri indirim hakkı doğurmaz.

İndirim Miktarının Belirlenmesi

İndirim oranı taraflar arasında anlaşmayla belirlenebileceği gibi, uyuşmazlık halinde mahkemece bilirkişi incelemesi yoluyla tespit edilir. Bilirkişi, ayıbın niteliğini, süresini ve kiralananın kullanım amacına etkisini dikkate alarak kira bedelinin ne oranda indirilmesi gerektiğini raporlar. Rapor hazırlanırken emsal kira değerleri ve piyasa koşulları da karşılaştırma unsuru olarak kullanılabilir.

İndirim, ayıbın devam ettiği süre ile sınırlıdır; ayıp giderildiğinde kira bedeli yeniden tam olarak muaccel hale gelir. Kiracının ayıp giderilene kadar ödediği fazla bedeli geriye dönük olarak talep etme hakkı da bulunmaktadır. Bu talep, genel zamanaşımı süreleri içinde ileri sürülmelidir; aksi halde hak kaybı yaşanabilir. Uygulamada indirim oranı genellikle yüzdesel olarak ifade edilir ve her ay için ayrıca hesaplanarak toplam iade tutarı belirlenir.

Diğer Haklarla Birlikte Kullanımı

Kira bedelinde indirim hakkı, kiracının ayıbın giderilmesini isteme veya önemli ayıplarda sözleşmeyi fesih hakkıyla birlikte veya bunların yerine kullanılabilir; kiracı bu seçimlik haklardan durumuna en uygun olanını tercih eder. Aynı zamanda uğradığı ek zararın tazminini de talep edebilir. Seçimlik hakların birlikte kullanılıp kullanılamayacağı, ayıbın ağırlığına ve somut olayın koşullarına göre değişir.

İndirim talebi genellikle önce yazılı ihtarla kiraya verene bildirilir, uzlaşma sağlanamazsa kira tespiti veya alacak davası yoluna gidilir. Uygulamada tarafların önce arabuluculuğa başvurması, hem süreyi hem maliyeti azaltmaktadır. Arabuluculuk görüşmelerinde bilirkişi raporu olmasa dahi tarafların makul bir indirim oranında anlaşması mümkün olabilir. Tarafların uzlaşmaya varması halinde, varılan anlaşmanın da yazılı şekilde kayıt altına alınması ileride çıkabilecek yeni tartışmaların önüne geçer.

Sıkça Sorulan Sorular

Hangi ayıplar indirim hakkı doğurur?

Kiralananın sözleşmede öngörülen kullanıma uygunluğunu önemli ölçüde azaltan, kullanım değerini düşüren eksiklikler indirim hakkı doğurur.

İndirim oranı nasıl belirlenir?

Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa mahkeme bilirkişi incelemesiyle ayıbın etkisine göre oransal bir indirim belirler.

Ayıp giderilirse indirim devam eder mi?

Hayır, ayıp giderildiği andan itibaren kira bedeli tekrar tam olarak muaccel hale gelir.