Kira Sözleşmesinin Üçüncü Kişiye Devri

Devir ile Alt Kira Arasındaki Fark

Türk Borçlar Kanunu m.323 hükmü, kiracının kiraya verenin yazılı rızasını alarak sözleşmeyi üçüncü bir kişiye devredebileceğini düzenler. Devir gerçekleştiğinde eski kiracı sözleşme ilişkisinden tamamen çıkar ve devralan kişi onun yerine geçerek kira sözleşmesinin tüm haklarını ve borçlarını üzerine alır; bu yönüyle devir, kiracının sorumluluğunun devam ettiği alt kiradan temelde farklıdır. Devir sonrası eski kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki bağ, kural olarak tamamen sona erer.

İşyeri kiralarında ise m.323 hükmü özel bir düzenleme içerir: kiracı, haklı sebep olmasa dahi kiraya verenden yazılı rıza istediği takdirde, kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu izni reddedemez; ret durumunda kiracı sözleşmeyi olağan fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bu düzenleme, işyerini devretmek isteyen kiracının ekonomik çıkarlarını korumayı amaçlamaktadır.

Devrin Şekli ve Sonuçları

Devir için kiraya verenin yazılı rızası şarttır; rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı hüküm ifade etmez ve kiraya veren bu durumu öğrendiğinde sözleşmeyi önemli sebeple feshedebilir. Yazılı rıza verildiğinde devralan, devir tarihinden itibaren kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma gibi tüm kiracı yükümlülüklerini üstlenir. Devir sözleşmesinin de yazılı şekilde düzenlenmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi açısından önerilir.

Devirden önce doğmuş kira borçları bakımından, aksi kararlaştırılmadıkça eski kiracının sorumluluğu devam edebilir; bu nedenle devir sözleşmesinde geçmiş dönem borçlarının kim tarafından karşılanacağının açıkça düzenlenmesi önerilir. Kiraya verenin de devir onayı verirken geçmiş borçların durumunu netleştirmesi, ileride çıkabilecek belirsizlikleri önler.

İşyeri Kiralarında Özel Durum

Çatı işyeri kiralarında kiracının işini devretmesi ekonomik gereklilik taşıdığından kanun, kiraya verenin haklı sebep olmadan devre onay vermemesini sınırlandırmıştır. Kiraya veren, devralanın mali durumunun yetersizliği veya işin nitelik değiştirmesi gibi somut ve haklı bir sebep göstermeden devri reddedemez. Bu düzenleme, özellikle işletmesini satmak isteyen esnaf ve tacirlerin mağduriyetini önlemeye yöneliktir.

Haklı sebep bulunmadığı halde onay verilmezse kiracı, olağan fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; bu durumda kiracı sözleşmenin erken sona ermesinden doğan zarardan sorumlu tutulamaz. Uyuşmazlık halinde mahkeme, ret sebebinin haklı olup olmadığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir. Bu değerlendirmede devralanın mali gücü ve işin sürekliliği önemli kriterler arasında yer alır. Kiraya verenin sadece şahsi tercihine dayanan, objektif bir gerekçesi bulunmayan retleri, mahkemece haklı sebep olarak kabul edilmez.

Yazılı Rıza Şartı ve İşyeri Kiralarındaki İki Yıllık Sorumluluk

TBK m.323 devri kural olarak kiraya verenin yazılı rızasına bağlar: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından ise bir denge kurulmuştur; kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Rıza verildiğinde sonuç nettir: kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Devir, sözleşmenin tarafını değiştirir; bu yönüyle alt kira ilişkisinden ayrılır.

İşyeri kiralarında bu kurtuluşun bir istisnası vardır: devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Yani işyeri kirasında devreden kiracı, devirden sonra da sınırlı bir süre boyunca sorumluluğunu sürdürür.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının kiraya verenin onayı olmadan sözleşmeyi devretmesi mümkün mü?

Hayır, yazılı rıza olmadan yapılan devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz ve kiraya veren bu sebeple sözleşmeyi feshedebilir.

Devirden sonra eski kiracı sorumluluğu devam eder mi?

Kural olarak devir tarihinden itibaren tüm yükümlülükler devralana geçer; geçmiş borçlar için sözleşmede ayrıca düzenleme yapılması önerilir.

İşyeri kirasında kiraya veren devri hep reddedebilir mi?

Hayır, haklı bir sebep göstermeden reddedemez; haksız redde karşı kiracı olağan fesih yoluna başvurabilir.

Devirden sonra eski kiracının sorumluluğu devam eder mi?

Konut kiralarında devreden kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan devirden sonra borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında ise TBK m.323 uyarınca devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.