Kiracının Tahliyesi (Tahliye Davası)

Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinde kiracıyı koruyan bir denge gözetir; bu nedenle kiracı yalnızca belirli sebeplerle tahliye edilebilir. Başlıca tahliye sebepleri; kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüttür.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK M.350-351)

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de aynı gerekçeyle, edinme tarihinden başlayarak belirli sürelerde bu hakkı kullanabilir (TBK m.351).

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye (TBK M.352)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliyeyi isteyebilir. Geçerli bir taahhüt için belgenin kira sözleşmesinden sonra ve kiracının serbest iradesiyle düzenlenmiş olması gerekir.

İki Haklı İhtar ile Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren en az 30 günlük süre içeren bir ödeme ihtarı gönderir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren hem icra takibi başlatabilir hem de tahliye talep edebilir.

Görevli Mahkeme ve Süreç

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Tahliye sebebine göre değişen kısa ve hak düşürücü süreler bulunduğundan, sürecin doğru yöntemle ve zamanında başlatılması belirleyicidir.

Dava Yoluyla Tahliye Sebeplerinin Kanuni Çerçevesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. TBK m.347 uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya verenin sebepsiz fesih imkânı ancak on yıllık uzama süresi sonunda ve her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla doğar.

Bunun dışındaki tahliye yolları kanunda sayılan sebeplere bağlıdır. TBK m.350 gereksinim ile yeniden inşa ve imar sebeplerini düzenler; her ikisinde de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

TBK m.352 ise üç ayrı sebep içerir: teslimden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması ve kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması. Her üç sebepte de bir aylık başvuru süresi öngörülmüştür; bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?

Kiracı yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplerle tahliye edilebilir. Başlıca sebepler; kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m.350-351), geçerli bir tahliye taahhüdü (TBK m.352/1), iki haklı ihtar (TBK m.352/2) ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüttür. Yanlış yöntem seçimi talebin reddine yol açar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır?

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). Yerleşik içtihada göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama boyunca sürmesi aranır.

Tahliye taahhüdü ile kiracı çıkarılabilir mi?

Evet; kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği geçerli bir taahhüt varsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Taahhüdün, kiralananın tesliminden yani sözleşmenin kurulmasından sonra verilmiş olması aranır.

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Zorunda değildir. TBK m.347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir.