Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Tahliye Sebebinin Şartları

Türk Borçlar Kanunu m.350 hükmü uyarınca kiraya veren, kiralananı yeniden inşa etmek veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kullanımını imkânsız kılacak durumların varlığı halinde tahliye talep edebilir. Bu sebebin kullanılabilmesi için işin projeyle veya ruhsatla belgelenmesi ve gerçekten kiralananın kullanılamaz hale gelecek nitelikte olması gerekir. Mahkeme bu unsurların varlığını, sunulan proje ve ruhsat belgeleri üzerinden titizlikle inceler.

Yalnızca küçük çaplı tadilat veya bakım işleri bu sebebin kapsamına girmez; işlerin kiracının kiralanandan yararlanmasını fiilen imkânsız kılacak ölçüde esaslı olması aranır. Kiraya veren bu sebebi öne sürerken projesini ve gerekçesini somut belgelerle ortaya koymalıdır. Sadece niyet beyanı yeterli olmayıp, imar müdürlüğünden alınan onaylı proje veya yapı ruhsatı gibi resmi belgeler talebin dayanağını oluşturur.

Dava Açma Süreci ve Tahliye Taahhüdü İlişkisi

Kiraya veren bu sebebe dayanarak sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde dava açmak ya da kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliyeyi talep etmek zorundadır. Süre içeren sözleşmelerde bu hak, sözleşme süresinin bitiminden önce kullanılamaz. Bu süre sınırlaması, kiraya verenin hakkını belirsiz bir süreye yaymasını önleyerek kiracıya da hukuki güvence sağlar.

Bu sebep, kiracının verdiği tahliye taahhüdünden bağımsız bir yasal tahliye sebebidir; kiraya verenin taahhüt olmasa dahi yeniden inşa gerekçesine dayanarak dava açması mümkündür, ancak somut proje ve zaruret unsurlarının bulunması mahkeme incelemesinde belirleyicidir. Taahhüt varsa dahi kiraya verenin bu sebebe dayanması, ayrıca belgelenmiş bir proje gerektirir.

Eski Kiracının Yeniden Kiralama Hakkı

Yeniden inşa veya esaslı onarım tamamlandıktan sonra kiralananı eski hali ile yeniden kullanıma uygun şekilde kiraya verecekse, kiraya veren, esaslı değişiklik yapılmasında yararı bulunmadığı sürece, eski kiracıya kiralananı yeniden kiralamayı önermekle yükümlüdür; bu yükümlülüğün ihlali kiracıya tazminat hakkı doğurur. Bu koruma, kiracının tahliye edilerek mağdur edilmesini engellemeyi amaçlar.

Kiraya verenin bu sebebi kötüye kullanarak kiracıyı çıkardıktan sonra inşa faaliyetine başlamaması veya farklı amaçla kullanması halinde kiracı, uğradığı zararın tazminini talep edebilir; bu tür uyuşmazlıklarda inşaat ruhsatı ve fiili durumun tespiti önem taşır. Kiracının tahliyeden sonra taşınmazın fiili durumunu takip etmesi, kötüye kullanım iddiasının ispatı açısından faydalı olabilir. Tazminat talebinde, kiracının yeni bir yer bulma masrafları ve taşınma giderleri de zarar kalemleri arasında değerlendirilebilir.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı ve Öncelik Hakkı

TBK m.350'nin ikinci bendi, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye davası açılabileceğini öngörür. İki unsur birlikte aranır: işlerin gerekli olması ve bu süre boyunca kullanımın imkânsız hâle gelmesi.

Tahliyeden sonra TBK m.355 devreye girer. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Bu yasak, tahliyenin gerçek amacının denetlenmesini sağlar.

Eski kiracıya ayrıca öncelik hakkı tanınmıştır: yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda önceliği vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Sıkça Sorulan Sorular

Küçük tadilat nedeniyle tahliye istenebilir mi?

Hayır, yalnızca kiralananın kullanımını fiilen imkânsız kılacak esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa hallerinde bu tahliye sebebi kullanılabilir.

Bu sebeple dava ne zaman açılmalıdır?

Sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya kiracıya yazılı bildirimle bir ay içinde tahliye talep edilmelidir.

Eski kiracı yeniden kiralanmayı talep edebilir mi?

Evet, esaslı değişiklikte yarar yoksa kiraya veren, inşa tamamlandıktan sonra kiralananı önce eski kiracıya önermekle yükümlüdür.

Tadilat sonrası eski kiracının hakkı var mıdır?

TBK m.355 uyarınca eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; aksi hâlde taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.