Kiracılık Hakkının Tapuya Şerh Edilmesi

Kiracılık Hakkının Tapuya Şerhi Nedir

Kiracılık hakkının tapuya şerhi, taşınmaz kiralarında kiracının kişisel nitelikteki kullanma hakkının tapu kütüğüne yazılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu m.312 uyarınca taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Şerh, kira ilişkisini ayni hakka dönüştürmez; Türk Medeni Kanunu m.1009 gereğince yalnızca kişisel hakkı güçlendirir ve şerhten sonra o taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir kılar.

Şerhin pratik değeri, kiralananın el değiştirmesi ihtimalinde ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; ancak yeni malik kanunda öngörülen gereksinim sebebine dayanarak tahliye isteyebilir. Şerh bulunması hâlinde kiracının konumunun bu tür taleplere karşı güçlendiği öğretide ve uygulamada kabul edilmektedir. Bu nedenle şerh özellikle uzun süreli işyeri kiralarında ve yatırım yapılan kiralamalarda tercih edilir.

Şerh Nasıl Verilir ve Hangi Sonuçları Doğurur

Şerh için önce tarafların kira sözleşmesinde veya sonradan yapacakları ek anlaşmada şerh verilmesini kararlaştırmaları gerekir. Ardından tapu müdürlüğüne başvurulur; malikin talebi ya da yazılı muvafakati aranır. Sözleşmede şerh kararlaştırılmasına rağmen malik başvurudan kaçınırsa kiracının mahkemeye başvurarak şerhin tescilini talep etmesi mümkündür. Uygulamada kira sözleşmesinin yazılı olması ve tarafların, kiralananın ve sürenin açıkça belirlenmiş olması istenir.

Şerh verildikten sonra taşınmazı devralan malik, kira ilişkisine kendiliğinden taraf olmakla kalmaz; şerhin kapsamı ölçüsünde kiracılık ilişkisine katlanmak durumunda kalır. Aynı şekilde taşınmaz üzerinde sonradan sınırlı ayni hak kazanan kişiler de şerhi öğrenmiş sayılır. Buna karşılık şerh, kiracıya kira bedelini ödememe ya da sözleşmeye aykırı davranma serbestisi vermez; kiracının borçları ve kiraya verenin fesih hakları aynen devam eder.

Şerhin Sınırları ve Terkini

Şerhin koruma gücü, kira sözleşmesinin kapsamı ve süresiyle sınırlıdır. Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, tahliye taahhüdü ya da kanunda sayılan diğer tahliye sebepleri şerhe rağmen ileri sürülebilir. Şerh ayrıca kiralananın cebri icra yoluyla satılması ihtimalinde de her durumu çözmez; ihale ve tahliye sürecinde şerhin tarihi ile taşınmaz üzerindeki takyidatların tarihi birlikte değerlendirilir.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde veya şerh için öngörülen süre dolduğunda şerhin terkini gerekir. Terkin, kural olarak kiracının yazılı istemi ya da muvafakatiyle yapılır. Kiracı buna yanaşmazsa malikin dava yoluyla terkin talep etmesi gerekir; bu tür uyuşmazlıklarda Türk Medeni Kanunu m.1025 çerçevesinde tapu kütüğünün düzeltilmesi yoluna başvurulur. Şerhin varlığı taşınmazın satışını fiilen zorlaştırabileceğinden, tarafların şerh süresini sözleşmede açıkça belirlemesi yararlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılık hakkının tapuya şerhi kiracıyı tahliyeden tamamen korur mu?

Hayır. Şerh, kiracılık hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar; ancak kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanan tahliye taleplerini engellemez.

Ev sahibi şerhe yanaşmazsa ne yapılabilir?

Sözleşmede şerh verilmesi kararlaştırıldığı hâlde malik tapu müdürlüğüne başvurmaktan kaçınırsa kiracı, mahkemeye başvurarak şerhin tapu kütüğüne işlenmesini talep edebilir. Sözleşmede böyle bir kayıt yoksa malikin rızası gerekir.

Şerh ne zaman terkin edilir?

Kira sözleşmesinin sona ermesi veya şerh için öngörülen sürenin dolması hâlinde terkin edilir. Terkin kural olarak kiracının yazılı muvafakatiyle yapılır; muvafakat verilmezse tapu kütüğünün düzeltilmesi için dava açılması gerekir.