Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). İyi hazırlanmış bir sözleşme; tarafları, kiralananı, kira bedelini, süreyi ve ödeme koşullarını açıkça belirler.

Sözleşmede ayrıca artış oranı, depozito, kullanım amacı ve tahliye koşullarına yer verilmesi önemlidir.

Önemli Hükümler

Kira artışı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni sınırlara tabidir. Depozito (güvence bedeli), konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok üç aylık kira bedeli ile sınırlıdır (TBK m.342). Tahliye taahhüdü gibi hükümlerin geçerliliği için kanuni koşullara uyulmalıdır.

Bu hükümlerin doğru düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.

Şekil ve İspat

Kira sözleşmesi kural olarak belirli bir şekle tabi değildir; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı ve hak güvenliği açısından sözleşmenin yazılı yapılması güçlü biçimde önerilir.

Tarafların kimlik bilgileri, imzalar ve eklerin (örneğin demirbaş listesi) sözleşmeye eklenmesi faydalıdır.

Sözleşmede Geçersiz Sayılan Kayıtlar

Kira sözleşmelerine konulan bazı kayıtlar, taraflar imzalamış olsa bile hüküm doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında emredicidir; sözleşmeye aksi yönde kayıt konulması sonucu değiştirmez. Geçersizlik yalnızca ilgili kayıtla sınırlıdır; sözleşmenin geri kalan hükümleri ayakta kalır ve taraflar arasındaki kira ilişkisi devam eder. Bu kısmi geçersizlik, kiracıyı korumaya yönelik bir sonuçtur.

Kira bedelinin belirlenmesinde de sınırlar vardır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın kanunda öngörülen ölçütü aşamayacağını düzenler; bu ölçütün üzerinde kararlaştırılan oranlar, aşan kısım bakımından uygulanmaz. 343. madde uyarınca kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Tahliye taahhüdünün geçerliliği ise kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olmasına bağlıdır; sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler uygulamada geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan giderlerin kiracıya yüklenmesi kabul edilmez; yan giderlerin hangi kalemleri kapsadığı sözleşmede açıkça gösterilmelidir.

Uyuşmazlık Hâlinde Başvurulacak Yollar

Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir; bu kural uyuşmazlığın parasal değerine bakılmaksızın uygulanır. Yetkili mahkeme, genel kural uyarınca davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer, yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, depozitonun iadesi ve ayıptan doğan istemler bu çerçevede ileri sürülür. Görev kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir ve taraflarca sözleşmeyle değiştirilemez. Uyuşmazlığın kaynağı sözleşme olduğundan, dilekçeye sözleşme aslı veya örneği ile ödeme belgelerinin eksiksiz eklenmesi yargılamayı hızlandırır. Deliller baştan bildirilmelidir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı olarak öngörür. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi yolu ile ihtiyati tedbir ve delil tespiti gibi geçici hukuki koruma talepleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması hâlinde düzenlenen belge, koşulları varsa ilam niteliğinde sayılabilir ve doğrudan icraya konulabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Kural olarak şekil şartı yoktur, sözlü de kurulabilir; ancak ispat ve hak güvenliği için yazılı yapılması önerilir.

Depozito en fazla ne kadar olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en çok üç aylık kira bedeli ile sınırlıdır.

Sözleşmede neler bulunmalı?

Taraflar, kiralanan, kira bedeli, süre, artış oranı, depozito, kullanım amacı ve tahliye koşulları açıkça yer almalıdır.