Kira Artış Oranı ve Uyarlama

Artış Sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemlerdeki kira artışı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Sözleşmedeki Artış Kaydı

Sözleşmede daha yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, bu kayıt kanuni sınırı aşan kısmı bakımından geçersiz sayılır.

Uyarlama Davası

Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen olağanüstü durumlar dengeyi aşırı bozarsa, taraflar kira bedelinin güncel koşullara uyarlanmasını talep edebilir.

Emredici TÜFE Sınırı

TBK m.344'teki TÜFE sınırı emredici niteliktedir. Sözleşmede daha yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa bile, bu kayıt yalnızca sınırı aşan kısım bakımından geçersiz sayılır; sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur.

Uyarlama Davası

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar dengeyi aşırı bozarsa, taraflar kira bedelinin güncel koşullara uyarlanmasını (TBK m.138) talep edebilir.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davasının Farkı

Kira bedelinin tespiti davası, kira ilişkisinin devamı sırasında bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini sağlar (Türk Borçlar Kanunu m.344). Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bunu izleyen her beş yılın sonunda hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirler. Bu davada endeks üst sınırı bağlayıcı değildir; belirlemede hakkaniyet ölçütü öne çıkar. Hâkim tarafından belirlenen bedel, izleyen dönemlerde yeniden endeks sınırına tabi olarak artırılır; bu husus uygulamada sıkça gözden kaçırılır.

Uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, öngörülemeyen ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü hâllerin edimler dengesini aşırı derecede bozması hâlinde açılır (Türk Borçlar Kanunu m.138). Buradaki amaç dönemsel bir güncelleme değil, ifası katlanılamaz hâle gelen sözleşmenin yeni koşullara uydurulmasıdır. Uyarlama isteyen tarafın edimini henüz ifa etmemiş ya da aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir. Koşulların gerçekleşmediği hâllerde talep reddedilir. Uyarlamada hâkim, sözleşmeyi tamamen ortadan kaldırmak yerine öncelikle edimler arasındaki dengeyi yeniden kuracak bir çözüm arar.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kural, kira bedelinin tespiti ve uyarlama talepleri bakımından da uygulanır. İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız tahliye yolu ile kanunda gösterilen diğer istisnalar kapsam dışında tutulmuştur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilir; bu nedenle son tutanağın aslının veya bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, koşulları varsa ilam niteliğinde belge sayılır ve icra edilebilirlik şerhi alınabilir; bu da ayrı bir dava açılmasını gereksiz kılar.

Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4). Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Tespit kararının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, davanın açıldığı tarih ile ihtar koşuluna bağlıdır; yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce ihtar çekilmesi ya da sözleşmede artış kaydı bulunması hâlinde karar yeni dönemin başından itibaren hüküm ifade eder (m.345). İhtarın noter aracılığıyla ve süresinde tebliğ edilmiş olması, kararın geriye yürüyen etkisi bakımından belirleyici bir unsurdur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344'te düzenlenmiştir ve emredici niteliktedir. Taraflar anlaşarak bu sınırın üzerine çıkamaz.

Sözleşmede daha yüksek artış yazıyorsa bu kayıt geçerli midir?

Sözleşmede kanuni sınırın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa bile, bu kayıt yalnızca sınırı aşan kısım bakımından geçersiz sayılır; sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344'teki sınır emredici nitelikte olduğundan, taraflar anlaşmış olsa bile sınırı aşan artış kiracıdan talep edilemez.

Kira bedelinin uyarlanması davası hangi hâllerde açılır?

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar edimler arasındaki dengeyi aşırı biçimde bozarsa, kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması istenebilir. Dayanak, aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138'dir. Uyarlama koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği, somut olayın özellikleri ve tarafların durumu gözetilerek mahkemece değerlendirilir.