Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle, kanunda öngörülen süre ve usule uyarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı satın alan kişi, kira ilişkisinin tarafı hâline gelir ve sözleşmeyi devralır. Yeni malik, mevcut sözleşmeyle bağlı olmakla birlikte kanunun tanıdığı tahliye yollarına başvurabilir.
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek tahliye isteyebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren belirli süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve yine kanunda öngörülen süre sonunda tahliye davası açmalıdır. Sürelere uyulmaması tahliye hakkını engelleyebilir.
Gereksinim nedeniyle tahliyede, taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğurur.
Gereksinimin samimiyeti ve sürelere uygunluk tahliye davasının sonucunu belirler. Sürecin kira hukuku avukatı desteğiyle yürütülmesi, hem malik hem kiracı açısından hak kaybını önler.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir; eklenmemesi hâlinde mahkeme kesin süre verir ve bu süreye uyulmazsa dava usulden reddedilir.
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer (HMK m.4). Yetki bakımından uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar. Tahliye davasında husumet, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya yöneltilir; birden çok kiracı varsa davanın tümüne karşı açılması gerekir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin durumunun gözetilmesi de sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından önem taşır. Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması hâlinde ise davanın paydaşlar tarafından birlikte açılması gerekebilir.
Gereksinim nedeniyle tahliye, yalnızca dava yoluyla kullanılabilen bir sebeptir ve kiracının kusuruna dayanmaz; belirleyici olan, malikin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Buna karşılık yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye, taahhüdün sözleşmenin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmasını gerektirir; bu yolda icra takibi de mümkündür. İki haklı ihtar sebebi ise kiracının ödeme davranışına bağlıdır.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlindeki temerrüt yolunda süre verilerek fesih ve ilamsız icra yoluyla tahliye gündeme gelir. Belirsiz süreli hâle gelen konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı ayrıca düzenlenmiştir. Yeni malikin gereksinim yolunu seçmesi, diğer sebeplere dayanma hakkını ortadan kaldırmaz; ancak her sebep kendi süre ve usul kurallarına tabi olduğundan seçimin baştan doğru yapılması gerekir.
TBK m.351 uyarınca taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesini devralmakla birlikte, kendisi veya yakınlarının konut/işyeri gereksinimi için kanundaki sürelere uyarak tahliye isteyebilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olması aranır.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve yine kanunda belirtilen süre sonunda tahliye davası açmalıdır. Sürelere uyulmaması tahliye hakkını engelleyebilir.
Hayır. Gereksinim nedeniyle tahliyede taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğurur.
Tahliye, gereksinim ve kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.