Kiracının Ayıbı Kendisi Giderip Masrafını İsteme Hakkı

Kiracının Ayıbı Giderme Yetkisinin Koşulları

Türk Borçlar Kanunu m.306 hükmü, kiracının kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebileceğini düzenler. Kiraya veren bu talebe rağmen ayıbı bu sürede gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir; dilerse kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini de isteyebilir. Bu yol, özellikle kiraya verenin ulaşılamadığı veya sürekli erteleme yaptığı durumlarda kiracıya pratik bir çözüm sunar.

Bu yetkinin kullanılabilmesi için öncelikle ayıbın kiraya verene bildirilmiş olması, giderilmesi için uygun bir sürenin tanınması ve masrafın zorunlu, ayıp ile orantılı nitelikte olması aranır; bildirimin ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılması yerinde olur. Kiracının kendi inisiyatifiyle lüks veya kapsamlı yenileme yapması bu kapsamda kabul edilmez. Masrafın, ayıbın giderilmesi için gerçekten gerekli olan işlemlerle sınırlı tutulması, talebin kabul görmesi açısından önemlidir.

Masrafın Talep Edilme Yöntemi

Kiracı yaptığı masrafı, elindeki fatura ve belgelerle kiraya verenden yazılı olarak talep edebilir; ödenmemesi halinde bu tutarı takip eden kira bedelinden mahsup edebileceği gibi, ayrıca alacak davası da açabilir. Mahsup hakkının kullanılması durumunda kiraya verene mahsubun yapıldığı ve gerekçesi bildirilmelidir. Mahsup bildirimi yazılı yapılmalı ve tutarın dayanağı olan belgeler bu bildirime eklenmelidir.

Uygulamada mahsup yöntemi tercih edildiğinde, kiraya verenin sonradan kira alacağı için tahliye talebinde bulunması ihtimaline karşı kiracının masraf belgelerini, bildirim yazışmalarını ve mahsup bildirimini saklaması büyük önem taşır. Bu belgeler, olası bir tahliye davasında kiracının mahsup işlemini haklı gösterecek en önemli dayanaklardır.

Sınırlar ve Kötüye Kullanım Riski

Kiracının bu yetkiyi kötüye kullanması, örneğin ayıp bulunmadığı halde masraf yaptığını iddia etmesi veya orantısız yüksek tutarlarda işlem yaptırması kiraya verene itiraz ve zarar talebi hakkı doğurur. Bu nedenle mümkünse onarım öncesi durumun fotoğrafla belgelenmesi, teklif alınması önerilir. Birden fazla teklif arasından makul olanı seçmek, masrafın orantılı olduğunu göstermeye yardımcı olur.

Önemli ve acil onarımlar dışında, kiraya verenin onayı alınmadan yapılan büyük çaplı değişiklikler masraf talebine konu edilemeyebilir; bu tür durumlarda mahkeme, masrafın zorunluluğunu ve makul ölçüde olup olmadığını bilirkişi aracılığıyla değerlendirir. Bilirkişi incelemesi genellikle piyasa fiyatlarıyla karşılaştırma yapılarak yürütülür. Kiracının masraf yapmadan önce mümkünse kiraya verenden yazılı onay alması, ileride çıkabilecek tartışmaları büyük ölçüde önler.

Süre Verme Şartı ve Kanuni Seçenekler

TBK m.306 kiracının kendi başına onarım yaptırma yetkisini bir ön koşula bağlar: kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; ancak bu sürede ayıp giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir. Süre verilmeden yapılan onarımlar bu hükmün koruması dışında kalır.

Süre sonunda kiracının iki seçeneği vardır: ayıbı kiraya veren hesabına giderterek bundan doğan alacağını kira bedelinden indirmek ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini istemek. Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya verenin de karşı imkânları saklıdır: ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir; ayrıca kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Kiracının kendi yükümlülüğündeki giderler ise TBK m.317 uyarınca olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleridir; bunlar bu kapsamda talep edilemez.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı onay almadan onarım yaptırabilir mi?

Kural olarak önce kiraya verene bildirim yapılmalı ve makul süre tanınmalıdır; yalnızca acil ve hayati tehlike arz eden durumlarda önceden onay aranmaksızın onarım yaptırılabilir.

Masraf kira bedelinden mahsup edilebilir mi?

Evet, kiracı yaptığı zorunlu ve belgelenmiş masrafı kiraya verene bildirerek takip eden kira bedelinden mahsup edebilir.

Masraf talebi zamanaşımına tabi midir?

Evet, genel zamanaşımı süreleri içinde talep edilmelidir; gecikme durumunda ispat güçleşebileceğinden erken harekete geçilmesi önerilir.

Süre vermeden yapılan onarımın masrafı istenebilir mi?

TBK m.306 uyarınca kiracı önce kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemelidir; ancak bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir. Süre verilmeden yapılan onarımlar bu hükmün kapsamı dışında kalır.