Kira Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkemenin Belirlenmesi

Görevli Mahkemenin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve tazminat davalarında görevli mahkeme, tarafların sıfatına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Bu kural, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile kira ilişkisine özgü olarak düzenlenmiş olup, taraflardan biri tacir olsa dahi değişmez. Bu özel görev kuralı, ticari nitelikteki kira uyuşmazlıklarında dahi asliye ticaret mahkemesinin değil sulh hukuk mahkemesinin yetkili olması sonucunu doğuruyor.

Sulh hukuk mahkemesinin görevi kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi görevli kılamaz; yanlış mahkemede açılan dava, görevsizlik kararıyla sonuçlanır ve bu durum sürecin uzamasına yol açar. Görevsizlik kararı sonrası dosyanın doğru mahkemeye gönderilmesi için ayrıca süre ve harç gerekebileceği de göz önünde bulundurulmalıdır.

Yetkili Mahkemenin Tespiti

Yetki bakımından genel kural, davalının yerleşim yeri mahkemesinin yetkili olmasıdır; ancak kira sözleşmelerinden doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de kesin yetkili sayılır. Bu iki seçenek arasında davacı tercih yapabilir, ancak taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme uygulamada en sık tercih edilen seçenektir. Taşınmazın bulunduğu yerde dava açılması, keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren kira tespiti davalarında pratik kolaylık da sağlar.

Taraflar arasında yetki sözleşmesi yapılmış olsa dahi, kira sözleşmesinden kaynaklanan bazı dava türlerinde kanunun öngördüğü kesin yetki kurallarına aykırılık ileri sürülebilir; bu nedenle sözleşmede yetki kaydı bulunsa dahi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması güvenli bir yol olarak değerlendirilir. Yetki itirazının doğru zamanda ve usule uygun ileri sürülmesi de davanın seyri açısından önemlidir.

Arabuluculuk Şartının Yeri

Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bu şart yerine getirilmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Tahliye davaları ise bu zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Bu ayrım, alacak niteliğindeki uyuşmazlıkların önce uzlaşma yoluyla çözülmesini teşvik ederken, aciliyet taşıyan tahliye taleplerinin doğrudan mahkemeye taşınmasına imkan tanır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; doğru mahkeme ve doğru dava şartlarının bir arada sağlanması, sürecin baştan usule uygun yürümesini sağlar. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi de benzer şekilde davanın usulden reddine yol açabileceği için bu belgenin saklanması önerilir. Arabuluculuk başvurusunun zamanında yapılmış olması, olası bir zamanaşımı itirazına karşı da tarafları koruyan önemli bir usul işlemidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davalarında hangi mahkeme görevlidir?

Tarafların sıfatına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Taşınmazın bulunduğu yer dışında dava açılabilir mi?

Evet, davalının yerleşim yeri mahkemesinde de dava açılabilir; ancak uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi sıklıkla tercih edilir.

Tahliye davaları için arabuluculuk zorunlu mudur?

Hayır, tahliye davaları zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır; ancak kira alacağı ve tazminat davalarında arabuluculuk dava şartıdır.