Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Alt Kira Nedir?

Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazı kullanım hakkını üçüncü bir kişiye kiralamasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisini bir başkasına devredebilir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızayı esirgeyemez.

Sorumluluk

Alt kirada asıl kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder. Alt kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanmasından da asıl kiracı sorumludur.

Kiraya Verenin Rızası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Asıl Kiracının Sorumluluğu

Alt kirada asıl kiracı, kiraya verene karşı sözleşmeden doğan yükümlülüklerini sürdürür. Alt kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanmasından da asıl kiracı sorumlu olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Arabuluculuk

Alt kira ve kullanım hakkının devrinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Bu hüküm, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisini konu alan tüm uyuşmazlıkları kapsar; yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık tutulmuştur. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel kural olmakla birlikte, aynı Kanun m.10 gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Uygulamada bu, çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesine başvurma imkânı doğurur.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır. Alt kiraya izin verilmemesi, rızanın haklı sebep olmaksızın esirgenmesi veya devirden doğan alacak talepleri bu kapsamda değerlendirilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Bu belge sunulmazsa mahkeme kesin süre verir; süre içinde de sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Rızaya Aykırı Alt Kiranın Sonuçları

Yazılı rıza alınmadan yapılan alt kira, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya veren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder ve bu süre sonuçsuz kalırsa sözleşmeyi feshedebilir. İhtarın içeriğinde aykırılığın ve giderilmesi istenen hususun somut biçimde gösterilmesi gerekir. Süre verilmeden yapılan fesih bildirimleri, sonradan açılan tahliye davasının reddine yol açabilecek nitelikte bir usul eksikliği doğurur.

Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasında geçerli bir borç ilişkisi kurar; ancak kiraya veren bu sözleşmenin tarafı değildir. Alt kiracı, kira bedeli ve ayıptan doğan taleplerini kural olarak asıl kiracıya yöneltir. Asıl kira sözleşmesi herhangi bir sebeple sona erdiğinde alt kiracının kullanma hakkı da kendiliğinden ortadan kalkar; alt kiracı, asıl kiraya dayanan hakkından daha güçlü bir konum elde edemez. Buna karşılık kiraya veren, kiralananı doğrudan alt kiracıdan da isteyebilir ve tahliyeye ilişkin ilamı alt kiracıya karşı uygulatabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Alt kira nedir, kiraya verenin izni zorunlu mu?

Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazın kullanımını üçüncü bir kişiye bırakmasıdır. 6098 sayılı TBK m.322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Rıza alınmadan yapılan alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir.

İşyeri kiralarında kiraya veren alt kiraya izin vermekten kaçınabilir mi?

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça alt kiraya veya kullanım hakkının devrine rıza göstermekten kaçınamaz. Bu sınırlama 6098 sayılı TBK m.322'de düzenlenmiştir. Konut kiralarında ise böyle bir zorunluluk yoktur. Haklı sebebin bulunup bulunmadığı, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Alt kirada asıl kiracının sorumluluğu devam eder mi?

Evet, asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu devam eder. TBK m.322 uyarınca kiracı, kiralananı alt kiracının sözleşmeye aykırı biçimde kullanmasından da sorumludur. Kira bedelinin ödenmesi ve taşınmazın özenle kullanılması yükümlülükleri asıl kiracıda kalır; alt kiracının varlığı bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.