Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Aşağıdaki araç, girdiğiniz güncel oranla yeni kira bedelini hesaplar.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Aynı fıkra, bu kuralın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını belirtir. Dolayısıyla sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa, anlaşma yasal sınırı aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz ve artış endeks oranıyla sınırlı kalır.
Maddenin ikinci fıkrası, taraflarca artış konusunda bir anlaşma yapılmamış olması hâlini düzenler. Bu durumda kira bedeli, yine bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Görüldüğü üzere endeks oranı hem sözleşmeyle kararlaştırılan artışlar hem de yargısal belirleme bakımından bir tavan işlevi görür. Hesaplamada kullanılacak oran her ay güncellendiğinden ilgili döneme ait verinin girilmesi gerekir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, taraflarca bu konuda anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirleneceğini öngörür. Hâkim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar. Böylece beşinci yılın sonunda kira bedeli endeks tavanına bağlı kalmaksızın rayice uyarlanabilir.
Aynı maddenin dördüncü fıkrası, sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâlleri düzenler. Bu durumda 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak Kanun'un aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi hükmü saklı tutulmuştur. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. Bu nedenle döviz üzerinden kira ilişkilerinde ayrı bir değerlendirme gerekir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Maddenin ikinci fıkrasına göre bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Bu süre koşulu uygulamada büyük önem taşır.
Aynı maddenin üçüncü fıkrası, sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedelin de dönem başından itibaren geçerli olacağını öngörür. Dava yoluna gitmeden önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi hatırlanmalıdır. Bu maddeye göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Türk Borçlar Kanunu m.344/1, tarafların yenilenen dönem için yaptıkları kira bedeli anlaşmasını, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar. Bu nedenle sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, artış endeks oranıyla sınırlanır. Araç da bu mantığı uygular ve sözleşme oranı sınırı aştığında hesabı endeks oranı üzerinden yapar.
Türk Borçlar Kanunu m.344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken endeksteki değişim oranının yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de göz önünde tutar. Bu nedenle beşinci yılın sonunda bedel, rayiç dikkate alınarak endeks tavanının üzerinde belirlenebilir.
Türk Borçlar Kanunu m.345/1, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiraya veren tarafından yazılı artış bildiriminde bulunulmuş olması aranır. Sözleşmede artış hükmü varsa üçüncü fıkradaki özel düzenleme uygulanır.
Hesaplama sonucu bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.