Kiralanan, sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli biçimde teslim edilmelidir. Teslim sırasında veya kira süresince ortaya çıkan ayıplar karşısında kiracının kanunla tanınmış seçimlik hakları vardır.
Ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen veya beklenen kullanıma elverişliliğini azaltan ya da ortadan kaldıran eksiklik ve bozukluklardır. Nem, su kaçağı, ısınma sorunları veya yapısal kusurlar bu kapsamda olabilir.
Kiralanan, teslim sırasında kullanıma elverişli durumda olmalıdır. Önemli ayıpların bulunması hâlinde kiracı, sözleşmeden dönme dâhil borçlunun temerrüdüne ilişkin haklardan yararlanabilir.
Kira süresi içinde kiralananda kiracının sorumlu olmadığı ayıplar ortaya çıkarsa kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinde orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıplarda sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracı; ayıbın uygun sürede giderilmesini, gideremezse kira bedelinden indirim veya tazminat talep edebilir. Kullanımı engelleyen önemli ayıplarda fesih hakkı doğar; küçük ayıplarda ise onarım ve indirim öne çıkar.
Ayıbın niteliği, kiracının bilgisi ve sorumluluk dağılımı somut olaya göre değerlendirilir. Bildirim, delillerin saptanması ve taleplerin doğru yöneltilmesi kira hukuku avukatı desteğiyle sağlanmalıdır.
Kiralananın ayıplı olmasından doğan istemler, kira ilişkisinden kaynaklandığından sulh hukuk mahkemesinde görülür. Uyuşmazlığın parasal değeri görevi etkilemez; ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim, tazminat ve fesih istemlerinin tümü aynı mahkemede ileri sürülür. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Görev kuralı kamu düzenindendir ve taraflarca değiştirilemez; mahkeme görevsizliği yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alır. Kiralananın konut mu yoksa çatılı işyeri mi olduğu, uygulanacak hükümler bakımından önem taşısa da mahkemenin görevini değiştirmez. Bu ayrım esasa ilişkin değerlendirmede rol oynar.
Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsama almıştır. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğinde sayılabilir ve ayrıca dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşmazlık hâlinde ise son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Buna karşılık delil tespiti ve ihtiyati tedbir gibi geçici hukuki koruma talepleri, arabuluculuk şartına bağlı olmaksızın doğrudan mahkemeden istenebilir. Arabuluculuk aşamasında teknik bir uyuşmazlık söz konusuysa, tarafların ortak bir uzman görüşüne başvurması sürecin anlaşmayla sonuçlanma ihtimalini artırır.
Ayıbın varlığını ve kiracının bundan sorumlu olmadığını ispat yükü kural olarak ayıp iddiasında bulunan kiracıdadır. Bu nedenle ayıbın niteliği, ortaya çıkış zamanı ve kullanımı ne ölçüde etkilediği somut biçimde ortaya konmalıdır. Teslim sırasında düzenlenen tutanak, demirbaş listesi, fotoğraf ve video kayıtları, faturalar, yönetim yazışmaları ve bilirkişi raporları başlıca delillerdir. Su kaçağı ya da rutubet gibi yapısal sorunlarda, kusurun binadan mı yoksa kullanımdan mı kaynaklandığı teknik incelemeyle belirlenir. Ayıbın kiracının kendi kusurundan kaynaklandığı ileri sürülüyorsa, bu iddiayı ispat yükü kiraya verene geçer. Kusur dağılımı ayrıca değerlendirilir.
Kiracının ayıbı öğrendikten sonra kiraya verene bildirimde bulunması, hem seçimlik hakların kullanımı hem de sorumluluğun kapsamı bakımından belirleyicidir. Bildirimin noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta gibi ispatlanabilir bir yolla yapılması yerinde olur. Ayıbın giderilmesi için uygun süre verilmesi de çoğu istemin ön koşuludur. Delillerin zamanla kaybolma ihtimali bulunduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400. maddesi çerçevesinde mahkemeden delil tespiti istenmesi dosyayı güçlendirir. Ayrıca kira bedelini ödemeyi keserek kendiliğinden indirim uygulamak riskli bir yoldur; indirim talebinin usulüne uygun biçimde ileri sürülmesi gerekir.
Ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen veya beklenen kullanıma elverişliliğini azaltan ya da ortadan kaldıran eksiklik ve bozukluklardır (TBK m.304-307). Nem, su kaçağı, ısınma sorunları veya yapısal kusurlar bu kapsamda olabilir.
Kiracı; ayıbın uygun sürede giderilmesini, giderilmezse kira bedelinde orantılı indirim veya zararının tazminini isteyebilir. Kullanımı önemli ölçüde engelleyen ayıplarda ise sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.
Kira süresi içinde kiracının sorumlu olmadığı ayıplar ortaya çıkarsa, sorumluluk kiraya verene aittir ve kiracı seçimlik haklarını kullanabilir. Ayıbın kiracının kusurundan kaynaklandığı hâller bunun dışındadır; durum somut olaya göre değerlendirilir.
Kiralananın ayıbı, onarım ve kira indirimi uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.