Kiralananın Geri Verilmesi ve Hasar Tespiti

Kiralananın Geri Verilmesi Borcu Nedir

Kiralananın geri verilmesi, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının taşınmazı kiraya verene teslim etme borcudur. Türk Borçlar Kanunu m.334 uyarınca kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Sorumluluk, yalnızca olağan kullanımın sınırlarını aşan zararlar bakımından doğar.

Geri verme, anahtarların fiilen kiraya verene ya da onun yetkilendirdiği kişiye teslimiyle gerçekleşir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının hâkimiyetinde olduğu kabul edildiğinden, kira bedeli veya kullanım bedeli işlemeye devam edebilir. Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması hâlinde kiracının durumu tespit ettirmesi ve anahtarı tevdi ederek teslimi belgelendirmesi önerilir. Teslim sırasında iki taraflı bir tutanak düzenlenmesi, sonraki hasar tartışmalarını büyük ölçüde önler.

Kiraya Verenin Gözden Geçirme ve Bildirim Külfeti

Türk Borçlar Kanunu m.335 uyarınca kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Bu nedenle hasar iddiası, teslim anında yapılacak inceleme ve gecikmeksizin gönderilecek yazılı bildirimle desteklenmediği sürece sonuç doğurmayabilir.

Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek gizli eksiklik ve ayıplar bakımından kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde de hemen yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bildirimin ihtarname ile yapılması ispat kolaylığı sağlar. Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması muhtemelse, teslimden önce Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 kapsamında delil tespiti istenmesi ve kiralananın fotoğraflarla belgelenmesi yerinde olur.

Hasar Bedeli, Güvence Bedeli ve İspat

Hasar bedeli hesaplanırken kiralananın teslim tarihindeki durumu ile geri verme anındaki durumu karşılaştırılır ve kullanım süresine göre yıpranma payı düşülür. Boya, badana gibi olağan kullanımın sonucu olan giderlerin kiracıya yüklenmesi kural olarak mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu m.334 hükmü uyarınca, kiracının sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararlar dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Uygulamada hasar bedeli çoğunlukla güvence bedelinden mahsup edilmek istenir. Ancak mahsup, alacağın varlığı ve miktarı belirli olduğu ölçüde mümkündür; tek taraflı takdirle güvence bedelinin alıkonulması hukuka uygun değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvencenin bankaya yatırıldığı hâllerde, Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya bildirmezse, kiracının istemiyle güvence iade edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı boya ve badana yaptırmak zorunda mıdır?

Kural olarak hayır. Sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan olağan eskime ve yıpranmadan kiracı sorumlu değildir. Ancak olağan kullanımı aşan lekeler, delikler veya tahribat söz konusuysa kiracının sorumluluğu doğabilir.

Ev sahibi hasarı sonradan bildirebilir mi?

Kiraya verenin, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur; yalnızca gizli ayıplar bakımından sorumluluk devam eder.

Depozito hasar için doğrudan kesilebilir mi?

Kiraya veren tek taraflı takdirle güvence bedelini alıkoyamaz. Güvence bankaya yatırılmışsa iadesi kural olarak iki tarafın rızasına, kesinleşmiş mahkeme kararına veya icra takibinin kesinleşmesine bağlıdır.