İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyacın Niteliği

Tahliyeye esas ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Geçici ya da göstermelik ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz. İhtiyacın kimin için doğduğu (kiraya veren veya kanunda sayılan yakınları) açıkça ortaya konmalıdır.

Dava Açma Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi için öngörülen dönemde dava açılabilir. Sürelere uyulmaması davanın reddine yol açabileceğinden zamanlama kritiktir.

Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de, kanunda öngörülen süre içinde ihtiyacını bildirerek ve süresinde dava açarak tahliye talep edebilir. Bu, edinme tarihinden itibaren işleyen özel sürelere tabidir.

Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Bu yasağa aykırılık, kiraya veren açısından tazminat sorumluluğu doğurur.

İspat ve Süreç

İhtiyacın gerçekliği somut delillerle (oturma durumu, iş kurma planı, aile koşulları) ispatlanmalıdır. Sürecin avukatla yürütülmesi; sürelerin kaçırılmaması ve ihtiyacın doğru ortaya konması açısından önemlidir.

Kanunda Sayılan Kişiler ve Bir Aylık Dava Süresi

TBK m.350'nin birinci bendi, gereksinim sebebiyle tahliyede lehine ihtiyaç ileri sürülebilecek kişileri sınırlı olarak sayar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Bu sayımda yer almayan kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi ileri sürülerek tahliye istenemez.

Maddenin aradığı ikinci unsur kullanma zorunluluğudur; salt kullanma isteği yeterli değildir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır ve bu husus somut delillerle ortaya konulur.

Süre bakımından madde iki ayrı başlangıç noktası belirler. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hâlinde aynı gerekçeyle o dönem için dava açılamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır. Bu süreler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350'de düzenlenmiştir. Sürelere uyulmaması davanın reddine yol açabilir.

Evi satın alan yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?

Evet, kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa tahliye isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu m.351 uyarınca edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ve altı ay sonra dava açılması gerekir. Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz kaç yıl kiraya verilemez?

Haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Bu yasak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.355'te düzenlenmiştir. Kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kardeşin ihtiyacı için tahliye davası açılabilir mi?

TBK m.350 lehine gereksinim ileri sürülebilecek kişileri kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler olarak sayar. Kardeş, ancak kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi konumundaysa bu kapsamda değerlendirilebilir.