Kiracının Kiralananı Gezdirme ve Onarıma Katlanma Borcu

Kiracı Kiralananı Göstermek Zorunda mı

Kiracı, kanunda sayılan sınırlı hâllerde kiralananı gösterme yükümlülüğü altındadır. Türk Borçlar Kanunu m.319 uyarınca kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük mutlak değildir; yalnızca zorunluluk bulunan hâllerde ve makul ölçüde doğar.

Aynı madde uyarınca kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara da katlanmakla yükümlüdür. Bu iki yükümlülük birlikte, kiracının kullanma hakkı ile kiraya verenin mülkiyetten doğan menfaatleri arasında denge kurar. Buna karşılık kiracının zilyetliği ve konut dokunulmazlığı korunur; kiraya verenin kiracının rızası olmadan ve haber vermeden kiralanana girmesi hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk da doğurabilir.

Önceden Bildirim ve Uygun Zaman Koşulu

Kiraya veren, yapılacak çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır. Ayrıca bu işlemler yapılırken kiracının yararlarını göz önünde tutmakla yükümlüdür. Bildirimin makul bir süre önce yapılması, ziyaretin çalışma saatleri dışında veya kiracının uygun bulacağı bir zaman diliminde gerçekleştirilmesi bu ölçütün pratik karşılığıdır. Bildirimin yazılı yapılması, sonradan çıkacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Gezdirme borcu, kiralananın sürekli biçimde ziyarete açılması anlamına gelmez. Ziyaretlerin sıklığı, süresi ve saati satış veya yeniden kiralama amacının gerektirdiği ölçüyle sınırlıdır. Kiracının eşyalarının fotoğraflanması veya ilan görsellerinde kullanılması kiracının rızasına bağlıdır. Kiracı haklı bir sebep olmaksızın katlanma borcuna aykırı davranırsa, kiraya veren ihtar göndererek yükümlülüğün yerine getirilmesini isteyebilir; şartları varsa uğradığı zararın giderilmesini de talep edebilir.

Kiracının Kira İndirimi ve Tazminat Hakları

Türk Borçlar Kanunu m.319'un son fıkrası, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar. Kiralananda yürütülen onarım veya yenileme çalışmaları kullanımı önemli ölçüde kısıtlıyorsa, kiracı bu süre için kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir. Kullanımı etkileyen ayıplar bakımından m.307 uyarınca ayıpla orantılı indirim, m.308 uyarınca ise kiraya verenin kusursuzluğunu ispat edememesi hâlinde zararın giderimi gündeme gelir.

Kiracının bu haklarını kullanabilmesi için çalışmaların başladığı tarihi, süresini ve kullanım kaybının kapsamını belgelemesi önemlidir. Kiraya verene yazılı bildirim yapılması, fotoğraf ve tanık gibi delillerin toplanması ve gerekirse delil tespiti istenmesi uygulamada başvurulan yollardır. Kira bedelinden tek taraflı ve kendiliğinden kesinti yapmak yerine, indirim talebinin bildirilmesi ve uyuşmazlık sürerse kira bedelinin tevdi mahalline yatırılması, temerrüt riskini azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi haber vermeden eve gelebilir mi?

Hayır. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır. Kiracının rızası ve bilgisi olmadan kiralanana girilmesi hukuka aykırıdır.

Ev satılıyorsa kiracı alıcıları gezdirmek zorunda mı?

Kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu borç makul sıklık ve süreyle sınırlıdır; ziyaretin kiracının yararları gözetilerek yapılması gerekir.

Onarım nedeniyle evi kullanamayan kiracı ne yapabilir?

Kiracı, kullanımın kısıtlandığı süre için kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir ve şartları varsa zararının giderilmesini talep edebilir. Talebin yazılı olarak bildirilmesi ve kullanım kaybının belgelenmesi önerilir.