Konut ve Çatı Kirasında Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Bağlantılı Sözleşme Yasağının Kapsamı

Türk Borçlar Kanunu m.340, konut ve çatı işyeri kiralarında kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken veya sözleşme süresi içinde kiracıya, kira sözleşmesiyle doğrudan ilişkisi olmayan bir edim yükümlülüğü getiremeyeceğini düzenler. Özellikle bu edim karşılığında kiracıdan yarar sağlanması durumunda, söz konusu edim ile kira arasındaki bağlantı kural olarak var sayılır. Kanun koyucu bu hükümle, kira sözleşmesinin ekonomik olarak zayıf taraf olan kiracının aleyhine genişletilmesinin önüne geçmeyi hedeflemiştir.

Uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan ek bir mal satın almasını, belirli bir şirketten sigorta yaptırmasını veya kendisine ait başka bir işletmeden hizmet almasını şart koşması bu maddenin kapsamına girer. Kanun koyucu böylece kiracının, konut ihtiyacını karşılamak için ekonomik olarak zayıf konumundan yararlanılmasının önüne geçmeyi amaçlamıştır. Benzer şekilde, kiralanan için zorunlu olmayan bir demirbaş veya mobilyanın kiracıdan satın alınmasının istenmesi de bu kapsamda değerlendirilebilir.

Geçersizlik Sonucu ve İspat

Yasağa aykırı şekilde kurulan bağlantılı sözleşme kesin hükümsüzdür; kiracı bu edimi yerine getirmek zorunda değildir ve yerine getirmişse ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Kira sözleşmesinin kendisi ise geçerliliğini korur, yalnızca bağlantılı edime ilişkin kayıt hükümsüz sayılır. Bu ayrım, kiracının konut güvencesini kaybetmeden haksız kayıttan kurtulmasını sağlar.

Edim ile kira sözleşmesi arasındaki bağlantının varlığı kural olarak karine olarak kabul edildiğinden, aksini iddia eden yani yani bu edimin kiradan bağımsız, serbest iradeyle kurulmuş ayrı bir sözleşme olduğunu iddia eden kiraya veren ispat yüküdür. Yazılı sözleşme metninde bu tür ek yükümlülükler yer alıyorsa mahkeme önce bu bağlantıyı değerlendirir. Bağlantının zaman, taraf ve ekonomik amaç bakımından değerlendirilmesi, mahkemenin somut olay incelemesinde en çok başvurduğu yöntemdir.

Kiracının Başvurabileceği Yollar

Kendisinden böyle bir edim talep edilen kiracı, önce yazılı olarak itirazını bildirebilir ve talebin m.340 kapsamında geçersiz olduğunu belirtebilir. Kiraya veren ısrar ederse kiracı, edimi yerine getirmeksizin kira sözleşmesine devam edebilir; kiraya verenin bu gerekçeyle tahliye talep etmesi kanunda öngörülen sınırlı tahliye sebepleri arasında yer almadığından sonuç doğuramaz. Bu durumda kiracının sözleşmedeki diğer yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmeye devam etmesi, itirazının gücünü artırır.

Kiracı önceden ödeme yapmışsa alacak davası veya itiraz durumunda icra takibine itiraz yoluyla bedelin iadesini isteyebilir. Sözleşme öncesi aşamada böyle bir talep hukuki danışmanlık alınarak değerlendirilmeli, imzalanacak belgelerin kira bedeliyle sınırlı tutulmasına dikkat edilmelidir. Özellikle sözleşme imzalanmadan önce sunulan ek belgelerin dikkatle okunması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önceden önlenmesine katkı sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraya veren kiracıdan sigorta yaptırmasını isteyebilir mi?

Bu talep kira sözleşmesiyle doğrudan ilişkili değilse ve kiraya veren buradan bir yarar sağlıyorsa TBK m.340 kapsamında geçersizdir; kiracı bu talebi yerine getirmek zorunda değildir.

Bağlantılı sözleşme yapılmışsa kira sözleşmesi de geçersiz olur mu?

Hayır, yalnızca bağlantılı edime ilişkin kayıt hükümsüzdür; kira sözleşmesinin geri kalan hükümleri geçerliliğini korur.

Ödenen bedel nasıl geri alınır?

Kiracı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ödediği bedelin iadesi için alacak davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.