Kira Tespit Davası

Dava ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin güncel rayicin altında kaldığı durumlarda, kiraya veren bedelin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başından önce açılması süre avantajı sağlar.

Beş Yıllık Kural

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli; tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.

Belirleme Ölçütleri

Hâkim; emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve özellikleri ile ekonomik koşulları dikkate alarak bedeli belirler. Bilirkişi incelemesi yapılır.

Hak ve Nesafet İlkesi

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedeli, hâkim tarafından hak ve nesafet (hakkaniyet) ilkesine göre belirlenir. Bu belirlemede taşınmazın konumu, durumu ve özellikle emsal kira bedelleri esas alınır; bilirkişi incelemesi yapılır.

Emsal Kira ve Dava Zamanı

Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiraya verenin yazılı bildirimde bulunması hâlinde, tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Davanın Zamanı ve Kararın Geçmişe Etkisi

TBK m.345'in birinci fıkrası açıktır: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Asıl mesele davanın açılma zamanı değil, mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır.

İkinci fıkra bunu iki koşula bağlar. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Yazılı bildirim, otuz günlük süreyi kaçıran kiraya veren için kurtarıcı işlev görür.

Üçüncü fıkra ayrı bir kolaylık getirir: sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yani sözleşmede artış kaydı bulunması, ayrıca bildirim yapılmasını gereksiz kılar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (6098 sayılı TBK m.345). Ancak dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da bu süre içinde kiraya veren artırım yapacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde bedel nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel, hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu belirlemede tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulur (6098 sayılı TBK m.344/3). Aynı ölçütler sonraki her beş yılın sonunda da uygulanır.

Kira tespit davasında hangi deliller değerlendirilir?

Mahkeme; emsal kira bedelleri ile taşınmazın konumu, yaşı, alanı, kullanım amacı ve genel durumunu değerlendirir. Bu amaçla keşif yapılarak bilirkişi raporu alınır. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve çevredeki emsal kiralara ilişkin belgeler dosyaya sunulur; değerlendirme TBK m.344 ölçütlerine göre yapılır.

Otuz günlük süre kaçırılırsa yeni bedel hangi dönemden geçerli olur?

TBK m.345 uyarınca kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava yeni dönem sonuna kadar açıldığında belirlenecek bedel dönemin başından itibaren bağlayıcı olur. Sözleşmede artış kaydı varsa ayrıca bildirim aranmaz.