Kiracının Hak ve Borçları

Kiracının Hakları

Kiracı, kiralananın sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli biçimde teslim edilmesini ve kira süresince bu durumda bulundurulmasını isteme hakkına sahiptir (TBK m.301). Kiralananda ayıp bulunması hâlinde, kiracı ayıba ilişkin haklarını kullanabilir.

Ayrıca kiracı, kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun biçimde kullanma hakkına sahiptir.

Kiracının Borçları

Kiracının temel borcu, kira bedelini zamanında ödemektir (TBK m.313). Bunun yanında kiracı; kiralananı özenle kullanmak (TBK m.316), önemli olmayan olağan bakım giderlerini karşılamak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.

Kiralananı sözleşmeye aykırı veya özensiz kullanma, kiraya verene fesih hakkı doğurabilir.

Teslim ve İade

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı, kiralananı aldığı durumda (olağan kullanımdan doğan eskime hariç) geri vermekle yükümlüdür. Depozito, sözleşmeden doğan borçların güvencesi olup koşulları varsa kiracıya iade edilir.

Hak ve borçların açıkça düzenlendiği bir kira sözleşmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Kira Bedelinin Ödenmemesinin Sonuçları

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi, sonraki tahliye sürecinin geçerliliğini doğrudan etkiler.

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için ilamsız icra takibi başlatabilir; tahliye istemli takipte ödeme emrine süresinde itiraz edilmez ve borç ödenmezse tahliye gündeme gelir. Ayrıca kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması, kira süresinin bitiminde tahliye davası açılmasına imkân verir. Kiracı bakımından en önemli koruma, ödemelerin banka aracılığıyla ve kira bedeli açıklamasıyla yapılmasıdır; nakit ödemelerde makbuz alınmaması, ödemenin ispatını güçleştirir.

Güvence Bedeline İlişkin Sınırlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Uygulamada güvence bedelinin elden alınması yaygın olmakla birlikte, bu durum iadeye ilişkin uyuşmazlıkları artırır. Güvencenin hangi borçların teminatı olduğunun sözleşmede açıkça yazılması, sona erme aşamasındaki tartışmaları önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının temel borcu nedir?

Kira bedelini zamanında ödemek; ayrıca kiralananı özenle kullanmak ve olağan bakım giderlerini karşılamaktır.

Kiracının hakları nelerdir?

Kiralananın sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli teslimi ile ayıp hâlinde yasal haklara sahiptir.

Depozito geri alınır mı?

Depozito, sözleşmeden doğan borçların güvencesidir; koşulları varsa kira ilişkisi sonunda kiracıya iade edilir.