Konut ve Çatı Kirasında Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Yasağın Dayanağı ve Amacı

Türk Borçlar Kanunu m.346 hükmü, konut ve çatı işyeri kiralarında kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, özellikle kiracının temerrüdü halinde ceza koşulu ödeyeceğine veya sonraki kira dönemleri için kira bedelini peşin ödeyeceğine ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler. Bu hükmün amacı, kiracının sözleşme gücünün zayıflığından yararlanılarak ağır mali yükümlülükler altına sokulmasını engellemektir.

Aynı doğrultuda m.354 hükmü, konut ve çatı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin büyük bölümünün kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça belirtir; bu hükümler nispi emredici nitelikte olup yalnızca kiracı lehine farklılaştırılabilir. Bu iki hüküm birlikte, kiracının standart sözleşme kalıplarıyla haksız şartlara maruz kalmasını önlemeyi hedefler.

Geçersiz Sayılan Kayıtlara Örnekler

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan geçersiz kayıtlar arasında, kiracının gecikmesi halinde tüm kalan kira dönemlerinin muaccel hale geleceğine ilişkin muacceliyet şartları, kira bedelinin gecikmesinde ağır ceza koşulu öngören hükümler ve kiracının her türlü tadilat masrafını karşılamasını şarta bağlayan kayıtlar yer alır. Yargı kararlarında bu tür kayıtların sözleşmede yer alsa dahi uygulanmayacağı istikrarlı şekilde vurgulanmaktadır.

Bu tür kayıtlar sözleşmede yer alsa dahi kesin hükümsüzdür ve kiracı bu hükümlerin uygulanmasını reddedebilir; kiraya verenin bu kayıtlara dayanarak icra takibi başlatması halinde kiracı, itiraz yoluyla bu kayıtların geçersizliğini ileri sürebilir. İtiraz sürecinde kiracının ilgili sözleşme maddesini ve dayandığı kanun hükmünü açıkça belirtmesi, itirazının daha hızlı değerlendirilmesini sağlar.

Kiracının Bu Yasağa Dayanma Yolları

Kiracı, sözleşmede kendisi aleyhine ağırlaştırılmış bir hüküm bulunduğunu fark ettiğinde bu hükmün geçersizliğini yazılı olarak kiraya verene bildirebilir; taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa kira tespiti veya menfi tespit davası yoluyla hükmün geçersizliğinin tespiti istenebilir. Erken aşamada yapılan yazılı bildirim, kiracının iyi niyetli tutumunu da ortaya koyar.

Kiraya verenin geçersiz bir kayda dayanarak icra takibi başlatması durumunda kiracı, yasal süre içinde icra mahkemesine itiraz ederek takibin durdurulmasını sağlayabilir; bu tür itirazlarda sözleşme hükmünün m.346 ve m.354 kapsamında değerlendirilmesi mahkemece yapılır. Süreye uyulmaması durumunda ise kiracının itiraz hakkını kaybetme riski bulunduğundan takip tebligatı alınır alınmaz hukuki destek alınması önerilir. Mahkemece geçersizliğine karar verilen kayıtlar, sözleşmenin diğer hükümlerini etkilemeksizin yalnızca kendi kapsamlarında uygulanamaz hale gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinde ceza koşulu kararlaştırılabilir mi?

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle ağır ceza koşulu veya tüm dönemlerin muaccel sayılması gibi kayıtlar TBK m.346 uyarınca geçersizdir.

Bu yasak hangi kira türlerinde uygulanır?

Konut ve çatı işyeri kiralarında uygulanır; genel kira hükümlerine tabi diğer kira ilişkilerinde bu özel koruma bulunmaz.

Geçersiz kayda dayalı icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kiracı, yasal süre içinde icra mahkemesine başvurarak kaydın TBK m.346 veya m.354 kapsamında geçersiz olduğunu ileri sürebilir.