Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı ve Tahliye

Özenle Kullanma Yükümlülüğü

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316). Bu yükümlülük, hem fiziksel kullanımı hem de çevreyle ilişkileri kapsar.

Aşırı gürültü, komşuları sürekli rahatsız etme, kiralanana zarar verme ya da amacı dışında kullanma bu yükümlülüğün ihlali sayılır. Kiralananın niteliğine ve sözleşmenin amacına aykırı her kullanım tartışma konusu olabilir.

İhtar ve Süre Verme

Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi için yazılı ihtarda bulunur (TBK m.316/2). Bu süre ve yazılı biçim, feshin geçerliliği için kural olarak zorunludur.

Ancak aykırılık kiralanana kasıtlı ağır zarar verilmesinden kaynaklanıyor veya kiracının davranışı birlikte yaşamayı çekilmez hâle getiriyorsa, kiraya veren süre vermeksizin sözleşmeyi yazılı bildirimle hemen feshedebilir (TBK m.316/3). Bu istisnalar dar yorumlanır.

Fesih ve Tahliye

Verilen süreye rağmen aykırılık sürerse kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir ve kiralananın tahliyesini isteyebilir. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa dava yoluyla tahliye talep edilir; kesinleşen kararın icrası ise icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.

Sürecin geçerliliği ihtarın usulüne uygun yapılmasına ve aykırılığın ispatına bağlıdır. İhtar süresi, yazılı biçim ve delillerin doğru hazırlanması, tahliye talebinin sonucunu doğrudan etkilediğinden dikkatli yürütülmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Gürültü yapan kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Kural olarak önce en az otuz günlük yazılı ihtar verilir; ancak davranış birlikte yaşamayı çekilmez kılıyorsa süre verilmeksizin fesih mümkün olabilir.

İhtar sözlü yapılabilir mi?

Hayır; kanun konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı ihtar aramaktadır, sözlü uyarı fesih için yeterli olmaz.

İhtardan sonra kiracı yine boşaltmazsa ne olur?

Aykırılık sürerse sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır; kesinleşen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla infaz edilir.