İhtiyaç veya yeniden inşa-imar nedeniyle kiracıyı tahliye eden kiraya veren, taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracısı dışında başkasına kiralayamaz. Bu yasak, tahliyenin samimiyetini güvence altına alır.
Konut veya çatılı işyeri, ihtiyaç ya da yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltıldığında; kiraya veren, taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu, gerçek dışı tahliyeleri önlemeyi amaçlar.
Yasak; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle yapılan tahliyeler ile yeniden inşa ve imar amaçlı tahliyeleri kapsar.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmaz, yeni durumuyla ve eski kira şartlarına uygun biçimde öncelikle eski kiracıya teklif edilmelidir. Bu öncelik hakkına uyulmaması yaptırıma bağlanmıştır.
Üç yıllık yasağa veya eski kiracının öncelik hakkına aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısının son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Tahliyenin gerçek bir ihtiyaca dayanıp dayanmadığı ve yasağa uyulup uyulmadığı somut olaya göre değerlendirilir. Tazminat talepleri ve uyuşmazlıkların yönetimi kira hukuku avukatı desteğiyle yürütülmelidir.
Yeniden kiralama yasağına aykırılıktan doğan tazminat talebi, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Bu nedenle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte, aynı Kanunun m.10 hükmü gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir; bu da çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesine karşılık gelir. Ayrıca 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Tazminat talebi, kira sözleşmesinden ve kanundan doğan bir yükümlülüğün ihlaline dayandığından, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146'da öngörülen on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Sürenin, yasağa aykırı davranışın gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başladığı kabul edilir. Tazminatın alt sınırı kanunda eski kiracının son bir yıllık kira bedeli esas alınarak belirlenmiştir; bu tutarın üzerinde bir zararın varlığı iddia ediliyorsa ispat yükü eski kiracıdadır. Talep dilekçesinde tazminatın hesabına esas alınan kira dönemi açıkça gösterilmelidir.
Uyuşmazlığın esasını, tahliyeden sonra taşınmazın gerçekten beyan edilen amaçla kullanılıp kullanılmadığı oluşturur. Bu noktada tapu kayıtları, taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğal gaz abonelik kayıtları, adres kayıt sistemi bilgileri, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile vergi dairesi kayıtları başlıca delillerdir. Komşuların ve apartman yöneticisinin tanıklığı da fiilî kullanımın ortaya konmasında etkilidir. Delillerin zaman içinde ortadan kalkma ihtimali bulunduğundan, dava açılmadan önce Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 kapsamında delil tespiti istenmesi yerinde olur.
Yeniden inşa ve imar sebebiyle yapılan tahliyelerde ise yapı ruhsatı, onaylı projeler, imalat sözleşmeleri ve yapı kullanma izin belgesi incelenir. İnşaatın hiç başlamamış ya da makul sürede tamamlanmamış olması, tahliye sebebinin gerçek olmadığına ilişkin güçlü bir belirti sayılır. Eski kiracıya öncelik hakkı tanındığının ve teklifin yeni koşullarla usulüne uygun biçimde yapıldığının ispatı kiraya verene düşer; bu nedenle teklifin noter ihtarıyla yapılması önerilir. Kiraya veren, üç yıllık süre içinde başkasına kiralamayı haklı kılan sebebi de somut delillerle ortaya koymalıdır.
TBK m.355 uyarınca konut veya çatılı işyeri, ihtiyaç ya da yeniden inşa/imar nedeniyle boşaltıldığında, kiraya veren taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu, gerçek dışı tahliyeleri önlemeyi amaçlar.
Üç yıllık yasağa veya eski kiracının öncelik hakkına aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısının son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmaz, yeni durumuyla ve eski kira şartlarına uygun biçimde öncelikle eski kiracıya teklif edilmelidir. Bu öncelik hakkına uyulmaması da tazminat yaptırımına bağlanmıştır.
Tahliye, ihtiyaç ve yeniden kiralama yasağı konularında hukuki destek için bize ulaşın.