Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu

Yöneticinin Atanması

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini bir yöneticiye veya yönetim kuruluna bırakabilir. Yönetici, kat malikleri kurulunca atanır; atanamaması hâlinde, kat maliklerinden birinin istemiyle mahkemece atanabilir (KMK m.34).

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak ve anagayrimenkulü amacına uygun yönetmekle görevlidir.

Yöneticinin Görevleri

Yönetici; ortak yerlerin bakım, koruma ve onarımını sağlamak, ortak giderleri toplamak, gerekli defter ve belgeleri tutmak ve kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür (KMK m.35-36). Yönetim faaliyetlerinde şeffaflık esastır.

Yönetici, anagayrimenkulle ilgili davalarda kat maliklerini temsil edebilir.

Sorumluluğu

Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu, kural olarak vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümlere tabidir (KMK m.38). Görevini gereği gibi yerine getirmeyen yönetici, doğan zararlardan sorumlu tutulabilir ve hesap vermekten kaçınamaz.

Yöneticinin işletme defteri tutma ve toplanan paraları amacına uygun harcama yükümlülüğü de bu sorumluluğun parçasıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yöneticinin sorumluluğundan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıklarda hâkimin müdahalesini bu mahkemeye bırakmıştır (KMK m.33). Yönetici atanması, yöneticinin görevden alınması, hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi ve yönetim kararlarının denetimi bu kapsamda değerlendirilir. Yetki kuralı taşınmazın yeri esas alınarak belirlendiğinden, tarafların yerleşim yerleri farklı olsa dahi uyuşmazlık taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Yönetici sıfatı taşımayan ancak fiilen yönetim işlerini yürüten kişiler aleyhine açılacak davalarda da aynı görev ve yetki kuralı uygulanır; taraf sıfatı ise somut duruma göre belirlenir.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istendiğinde süre sınırı devreye girer. Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Kararın yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde bu süre koşulu aranmaz. Yöneticinin ibrasına ilişkin kararlar da bu çerçevede denetlenebilir. Dava açılması, iptali istenen kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle koşulları varsa ihtiyati tedbir talebinin dilekçede ayrıca ileri sürülmesi gerekir.

Yönetimin Denetlenmesi ve Hesap Verme

Kat malikleri kurulu, yönetimi kendisi denetleyebileceği gibi bu görevi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna da bırakabilir (KMK m.41). Denetçi, yönetim planında belirlenen zamanlarda, zaman gösterilmemişse her takvim yılının birinci ayı içinde kurula bir rapor sunar. Bu raporda denetimin sonucu ile anagayrimenkulün yönetim tarzına ilişkin görüşler yer alır; rapor çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir. Denetçinin seçilmemiş olması, kat maliklerinin bilgi ve belge isteme hakkını ortadan kaldırmaz; her kat maliki yönetimden hesap sorabilir ve kayıtları inceleyebilir.

Denetim, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü tamamlayan bir güvencedir. Yönetici, topladığı avans ve aidatlara ilişkin gelir gider kayıtlarını belgeye dayalı biçimde tutmak ve talep hâlinde kat maliklerinin incelemesine açmak zorundadır. Denetçilerin raporları ile aldıkları kararlar, noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilir. Hesap belgelerinin sunulmaması veya toplanan paranın amaç dışı kullanılması hâlinde yönetici hakkında hem hukuki hem de koşulları varsa cezai sorumluluk gündeme gelebilir. Yöneticinin ibra edilmesi de mutlak bir koruma sağlamaz; ibra kararının hesapların gerçek durumunu yansıtmayan eksik veya yanıltıcı bilgilere dayandığı ortaya konulursa sorumluluk tartışması sürebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetici nasıl atanır?

Kat malikleri kurulu tarafından atanır; atanamazsa kat maliklerinden birinin istemiyle mahkemece atanabilir.

Yöneticinin sorumluluğu nedir?

Yöneticinin sorumluluğu kural olarak vekilin sorumluluğuna tabidir; görevini gereği gibi yapmayan yönetici doğan zararlardan sorumlu olur.

Yönetici hesap vermek zorunda mı?

Evet. Yönetici toplanan ortak giderlerin harcamasını belgelemek ve kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür.