Bağımsız Bölüm İlavesi Ve Kat İlavesi

Kat İlavesi İçin Aranan Oybirliği

634 sayılı Kanun m.44'e göre anagayrimenkulun üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ya da bodrum katlarında yeni bağımsız bölüm oluşturulması için öncelikle kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Çoğunluk kararı bu işlem için yeterli değildir; kat maliklerinden hiçbirinin bu işlemin dışında bırakılmaması hedeflenir. Bu sıkı şart, özellikle çatı katına yapılacak ilavelerde bina statiğinin etkilenebileceği endişesinden kaynaklanır. Bu sıkı oybirliği şartı, kat ilavesi gibi büyük ölçekli müdahalelerde kanun koyucunun özellikle temkinli davrandığını gösterir.

Oybirliği şartı, anagayrimenkulun mimari bütünlüğünü ve mevcut kat maliklerinin arsa payı dengesini koruma amacı taşır; tek bir kat malikinin dahi karşı çıkması halinde ilave işlemi kanuna uygun şekilde gerçekleştirilemez. Bu sıkılık, yapının statik güvenliğini ve tüm maliklerin mülkiyet dengesini korumaya yöneliktir. Uygulamada tek bir kat malikinin itirazı bile, projenin teknik olarak uygun olmasına rağmen hukuken gerçekleştirilmesini engelleyebilir. Bu nedenle proje aşamasında tüm kat maliklerinin görüşü alınarak olası itirazların önceden giderilmesi önerilir.

Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi

m.44/b bendine göre anagayrimenkulun inşaattan sonra alacağı duruma göre, yeni ilaveler dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre ve yine oybirliğiyle yeniden tespit edilmesi gerekir. Bu, mevcut kat maliklerinin arsa paylarının da yeniden hesaplanması anlamına gelir ve tüm tarafların bu yeniden hesaplamaya rıza göstermesi şarttır. Bu yeniden hesaplama, yeminli harita ve kadastro mühendisleri tarafından hazırlanan teknik raporlara dayanılarak yapılır. Bu hesaplama, yeni ilavenin değerinin doğru şekilde belirlenmesi ve mevcut maliklerin haksızlığa uğramaması için kritik önem taşır.

İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda düzenlenecek resmi senetle m.14'e göre kat irtifakı kurulur ve bu durum anagayrimenkulun bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilir. Bu tescil, yeni bölümün hukuki statüsünün mevcut yapıya bağlanmasını sağlar. Bu tescil işlemi tamamlanmadan yeni bağımsız bölümün hukuken var olduğu kabul edilmez. Bu tescil süreci tamamlanana kadar, ilaveyi yaptıran kişi yeni bölüm üzerinde tam anlamıyla tasarruf yetkisine sahip olamaz.

İlaveye Katılmayan Kat Maliklerinin Durumu

m.44 son fıkralarına göre ilaveye muvafakat etmekle birlikte kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisi resmi senette belirtilir ve bu kısmın bedeli kendilerine ödenir. Böylece muvafakat eden fakat mali katkıda bulunmayan kat maliklerinin hakkı da korunmuş olur. Bu bedel ödemesi, ilaveye katılmayan kat malikinin uğradığı değer kaybını karşılamayı amaçlar. Bu bedel, taraflar anlaşamazsa bilirkişi incelemesiyle tespit edilen rayiç değer üzerinden hesaplanır.

Bu şekilde yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek ilaveyi yaptıranın veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik adına tescil edilir. Bu son aşama, yeni bağımsız bölümün tapu sicilinde bağımsız bir taşınmaz olarak yerini almasını sağlar. Bu son işlemle birlikte yeni bağımsız bölüm, diğer bağımsız bölümlerle aynı hukuki statüye kavuşur. Bu son aşamadan sonra yeni bağımsız bölüm, satış, kira ve ipotek gibi tüm hukuki işlemlere konu olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Anagayrimenkule yeni kat eklemek için kaç kat malikinin onayı gerekir

m.44 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir; çoğunluk kararı bu işlem için yeterli değildir.

Kat ilavesi sonrası mevcut arsa payları değişir mi

Evet, m.44/b uyarınca yeni ilaveler dahil bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payları yeniden ve oybirliğiyle belirlenir.

İlaveye katılmak istemeyen kat maliki ne olur

Muvafakat etmekle birlikte katılmak istemeyen kat malikinin arsa payından azalan kısmın bedeli kendisine ödenir ve bu husus resmi senette belirtilir.