Apartman Yöneticisinin Atanması ve Azli

Yöneticinin Atanması

Anagayrimenkulün yönetimi için kat malikleri kurulu bir yönetici veya yönetim kurulu atar. Yönetici, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir (KMK m.34). Atama yapılamazsa, kat maliklerinden birinin istemiyle mahkeme yönetici atayabilir.

Yöneticinin görev süresi ve yetkileri, yönetim planı ve kurul kararıyla belirlenir.

Yöneticinin Azli

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1). Haklı bir sebebin varlığında kat maliklerinden biri, hâkimin müdahalesi yoluyla (KMK m.33) yöneticinin değiştirilmesini sulh hukuk mahkemesinden de isteyebilir. Görevini kötüye kullanan veya yükümlülüklerini yerine getirmeyen yönetici bu yollarla görevden alınabilir.

Azil kararı, yöneticinin görevini sona erdirir ve gerekirse yeni yönetici atanır.

Hesap Verme

Görevi sona eren yönetici, yönetim dönemine ilişkin hesapları ve belgeleri kat maliklerine devretmek ve hesap vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, ortak gider ve avansların şeffaf biçimde yönetilmesini sağlar.

Hesap vermekten kaçınan yönetici hakkında hukuki yollara başvurulabilir.

Mahkemece Yönetici Atanması

Kat malikleri kurulu, kanunun aradığı çoğunlukla bir yönetici atamakta anlaşamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yönetici atar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34). Mahkemece atanan yönetici, kurul tarafından atanan yöneticinin sahip olduğu yetkilere sahiptir ve kat maliklerine karşı aynı biçimde sorumludur. Başvuruda, atama yapılamadığını gösteren toplantı tutanakları ile çağrı belgelerinin sunulması gerekir. Yönetim boşluğunun sürmesi ortak giderlerin toplanmasını ve zorunlu bakım işlerinin yürütülmesini de engellediğinden, başvuru çoğunlukla ivedilikle yapılır.

Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atanmasının üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep ortaya çıkarsa, onu atamış olan mahkeme değiştirmeye izin verebilir. Bu kural, mahkeme kararıyla sağlanan yönetim istikrarının kısa sürede bozulmasını önlemeyi amaçlar. Yönetici atanmasına ilişkin karar, ilgili kurumlara ibraz edilmek üzere de kullanılır; ortak gider hesabının açılması ve abonelik işlemlerinin yürütülmesi çoğunlukla bu belgeye dayandırılır. Mahkemece atanan yöneticinin görev süresi kararda gösterilmemişse, yeni bir atama yapılıncaya kadar görevinin sürdüğü kabul edilir.

Yönetim Planının Rolü ve Bağlayıcılığı

Yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amacını, yöneticinin seçim usulünü ve görevlerini gösteren temel belgedir. Bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve sonradan malik olan kişileri bağlar; niteliği bakımından sözleşme hükmündedir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28). Bu nedenle yönetici seçimine ilişkin özel bir usul öngörülmüşse, kurul kararlarında öncelikle bu usule uyulması gerekir. Yönetim planı tapu kütüğüne kaydedilir ve ilgililer tarafından incelenebilir. Yönetim planı bulunmayan yapılarda ise doğrudan kanun hükümleri uygulanır ve kurul kararları bu çerçevede değerlendirilerek sonuca varılır.

Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Bu nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınan değişiklik kararları geçerli sayılmaz. Yönetim planındaki hükümlerle kanunun emredici kuralları çeliştiğinde kanun hükmü uygulanır; örneğin yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldıran bir düzenlemeye geçerlilik tanınmaz. Yapılan değişikliklerin tapu kütüğüne işlenmesi, sonradan malik olacak kişiler bakımından bağlayıcılığın sağlanması açısından önem taşır. Ayrıca yönetim planına aykırı biçimde alınan kararların iptali için kanunda öngörülen hak düşürücü sürelere uyulması gerektiği unutulmamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yöneticiyi kim atar?

Kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atar; atama yapılamazsa mahkeme atayabilir.

Yönetici azledilebilir mi?

Evet. Kurul, haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1); kat maliklerinden biri de haklı sebeple hâkimin müdahalesi yoluyla (KMK m.33) mahkemeden yöneticinin değiştirilmesini isteyebilir.

Görevi biten yönetici ne yapar?

Yönetim dönemine ilişkin hesap ve belgeleri devretmek ve hesap vermekle yükümlüdür.