Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat Malikleri Kurulu Kararı

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve kurul kararları kat maliklerini bağlar (KMK m.32). Ancak kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı kararlara karşı hâkimin müdahalesi istenebilir (KMK m.33).

Bu yol, çoğunluğun aldığı hukuka aykırı kararlara karşı azınlıkta kalan malikleri korur.

Başvuru ve Süreler

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33/1). Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.

Bu süreler hak düşürücü olduğundan kaçırılmaması önemlidir.

Sonuçları

Hâkim, hukuka aykırı bulduğu kararı iptal edebilir veya gerekli müdahalede bulunabilir. İptal kararı, ilgili kurul kararını etkisiz kılar.

Sürecin sağlıklı yürütülmesi, toplantı tutanakları ve kararların belgelenmesini gerektirir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine yöneltilir. Görev ve yetki bu hükümle birlikte belirlendiğinden taraflar başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz. Dava, karara olumsuz oy kullanan ya da toplantıya katılmayan kat malikleri tarafından, uygulamada karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı açılır. Yalnızca yöneticinin taraf gösterilmesi çoğu durumda yeterli sayılmaz ve husumet yönünden sorun doğurur; bu nedenle taraf teşkilinin baştan doğru kurulması gerekir.

Anagayrimenkulün aynına ilişkin uyuşmazlıklar ile kat mülkiyetinin kurulması veya sona ermesine yönelik istemler bu kapsamda değildir; bunlar için farklı görev kuralları uygulanır. İptal istemiyle birlikte, kararın uygulanmasının durdurulması amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. Yargılama basit usule tabi olduğundan delillerin dilekçelerle birlikte sunulması gerekir. Verilen karara karşı kanun yollarına başvuru imkânı, kanunda öngörülen parasal sınırlar ve istisnalar çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Aynı karara karşı birden çok malik tarafından açılan davaların birleştirilmesi de sıkça başvurulan bir yoldur.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, davanın yalnızca yöneticiye ya da site yönetimine yöneltilmesidir; oysa husumetin karara olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilmesi gerekir. Bir diğeri, toplantıya katılmayan kat malikinin kararı öğrendiği tarihi belgeleyememesidir; tebligat veya usulüne uygun bir bildirim bulunmadığında sürenin başlangıcı tartışmalı hâle gelir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığının araştırılmaması da önemli bir iptal sebebinin gözden kaçmasına neden olur. Çağrının tüm maliklere ulaştırılmaması başlı başına bir sakatlık oluşturabilir. Gündemde yer almayan bir konuda karar alınması da ayrı bir iptal sebebi olarak ileri sürülebilir.

Karar defterinin ve toplantı tutanağının dosyaya sunulmaması iddiaların ispatını güçleştirir; imzalı hazirun listesi de toplantı ve karar yeter sayısının denetlenebilmesi için gereklidir. Yönetim planına aykırılık ileri sürülürken planın örneğinin eklenmemesi sık görülen bir eksikliktir. Ayrıca kararın yalnızca beğenilmemesi iptal sebebi değildir; kanuna, yönetim planına ya da dürüstlük kurallarına aykırılık somut biçimde ortaya konmalıdır. Aidat ödememek de iptal talebinin yerine geçmez ve ayrıca sorumluluk doğurur. Vekâletle temsil edilen maliklerin yetki belgelerinin incelenmemesi de yeter sayı tartışmasını gözden kaçırır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararına itiraz edilebilir mi?

Evet. Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı kararlara karşı hâkimin müdahalesi (iptal) istenebilir.

İtiraz süresi nedir?

Aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde başvurulmalıdır.

İtirazı kim yapabilir?

Karara aykırı oy veren veya toplantıya katılmayan kat malikleri, kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.