Ortak Alanların Kullanımı

Ortak Yerler ve Kullanım Hakkı

Kat mülkiyetine tabi bir yapıda; giriş, merdiven, asansör, çatı, bahçe ve benzeri yerler ortak yerlerdir. Her kat maliki, kural olarak ortak yerlerden arsa payı oranında ve diğer maliklerin haklarını zedelemeden yararlanma hakkına sahiptir (KMK m.16).

Ortak yerlerin kullanımı, anagayrimenkulün düzeni ve yönetim planı çerçevesinde gerçekleşir.

Kullanımın Sınırları

Bir kat maliki, ortak yerleri tek başına işgal edemez veya diğer maliklerin yararlanmasını engelleyecek biçimde kullanamaz. Ortak yerlerde değişiklik yapılması, kural olarak kat maliklerinin kararına ve kanunda öngörülen çoğunluğa bağlıdır (KMK m.19).

İzinsiz işgal veya tahsis, diğer kat maliklerinin dava hakkını doğurur.

Uyuşmazlık ve Çözüm

Ortak yerlerin haksız kullanımı veya işgali hâlinde, kat malikleri elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talebinde bulunabilir. Yönetici de ortak yerlerin korunması için gerekli işlemleri yürütür.

Uyuşmazlıklarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları belirleyici olur.

Ortak Giderlere Katılma ve Gecikme Tazminatı

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m.20). Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bunlara ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Payın tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Giderlere kat maliklerinden birinin ya da onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu davranışı sebep olmuşsa, ödemede bulunanların o kişiye rücu hakkı vardır. Bu kural, ortak alanlara verilen zararlarda uygulanır.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı Dava

Ortak alanların kullanımına ilişkin kararlar kat malikleri kurulunda alınır ve toplantıya katılmayanlar dâhil bütün kat maliklerini bağlar. Karara katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Sürelerin geçirilmesi dava hakkını ortadan kaldırır.

Kararların yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Örneğin kanunda oybirliği aranan bir konuda çoğunlukla karar alınması bu kapsamda tartışılır. Kat maliklerinden birinin ya da bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde ise zarar gören kat malikleri hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete göre karar verir ve yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortak alanları bir kat maliki tek başına kullanabilir mi?

Hayır. Ortak yerler tek başına işgal edilemez; her malik diğerlerinin hakkını zedelemeden yararlanır.

Ortak yerde değişiklik yapılabilir mi?

Ortak yerlerde değişiklik kural olarak kat maliklerinin kararına ve kanunda öngörülen çoğunluğa bağlıdır.

Ortak alan işgal edilirse ne yapılır?

Kat malikleri elatmanın önlenmesini ve eski hâle getirmeyi talep edebilir; yönetici de gerekli işlemleri yürütür.