Emlakçı ile kurulan ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520 anlamında simsarlık sözleşmesidir ve simsar ancak taraflar arasında sözleşme kurulması hâlinde ücrete hak kazanır. TBK m.521 bunu açıkça düzenler: simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi ise TBK m.520 nin üçüncü fıkrası uyarınca yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ücret kararlaştırılmamışsa TBK m.522 uyarınca tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir; aşırı ücret kararlaştırılmışsa TBK m.525 gereğince borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.
TBK m.520, simsarlık sözleşmesini, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme olarak tanımlar.
Aynı maddenin ikinci fıkrası, simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir. Bu nedenle simsar, işi sadakat ve özenle yürütmek, müvekkilin menfaatini gözetmek ve bilgi vermekle yükümlüdür.
Emlakçı yalnızca alıcı ile satıcıyı tanıştırıp aralarındaki sözleşmenin kurulmasına imkân hazırlayabileceği gibi, görüşmelere fiilen aracılık da edebilir. Her iki hâl de simsarlık kapsamındadır.
Simsar, kural olarak sözleşmenin tarafı değildir. Taşınmazın ayıplarından veya satıcının edimini ifa etmemesinden sorumluluğu, ancak kendi yükümlülüklerini ihlal ettiği ölçüde gündeme gelir.
TBK m.520 nin üçüncü fıkrası, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını düzenler. Bu, bir geçerlilik şartıdır; ispat şartı değildir.
Yazılı şekle uyulmaması hâlinde sözleşme geçersizdir ve buna dayalı ücret talebi kural olarak sonuç doğurmaz. Uygulamada yer gösterme formu, yetki sözleşmesi veya hizmet sözleşmesi başlıklı belgeler bu şartı karşılamak amacıyla düzenlenir.
Belgede tarafların kimliği, aracılık edilecek taşınmaz, verilecek hizmet ve ücretin belirlenme biçimi yer almalıdır. Yalnızca taşınmazın gösterildiğine dair imza, ücretin kapsamını tek başına ortaya koymayabilir.
Emlakçılık faaliyeti ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile idari yönden düzenlenmiştir. Yönetmelik, yetki belgesi zorunluluğu ile hizmet bedeline ilişkin üst sınır ve usul kurallarını içerir.
TBK m.521, simsarın ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağını düzenler. Buradaki ölçüt, simsarın faaliyeti ile kurulan sözleşme arasında nedensellik bağının bulunmasıdır.
Aynı madde, simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücretin, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödeneceğini öngörür. Koşul gerçekleşmezse ücret talebi doğmaz.
Üçüncü fıkra, sözleşmede simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, faaliyet sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderlerin ödeneceğini belirtir. Gider ile ücret bu yönüyle birbirinden ayrılır.
Bu nedenle yalnızca ilan verilmesi, taşınmazın gezdirilmesi veya görüşme ayarlanması tek başına ücret doğurmaz. Satış veya kira sözleşmesinin kurulmuş olması aranır.
TBK m.522, ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödeneceğini düzenler. Taraflar arasında yazılı bir oran kararlaştırılmışsa öncelikle bu oran uygulanır.
TBK m.525, sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine bu ücretin hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebileceğini öngörür. İndirim için borçlunun talepte bulunması gerekir.
İndirim değerlendirmesinde simsarın harcadığı emek, işin niteliği, süresi ve elde edilen sonuç gözetilir. Basit bir tanıştırma ile kapsamlı bir aracılık faaliyeti aynı ölçüde değerlendirilmez.
TBK m.523, simsarın üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket etmesi veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alması hâlinde ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybedeceğini düzenler.
Ücret talebine itiraz edilecekse, öncelikle yazılı sözleşmenin varlığı ve içeriği incelenir. Yazılı şekil şartına uyulmamışsa geçersizlik ileri sürülebilir.
Sözleşme geçerli ise tartışma, simsarın faaliyeti ile kurulan sözleşme arasındaki nedensellik bağına ve ücretin aşırılığına yönelir. Bu iki nokta genellikle birlikte ileri sürülür.
Emlakçının karşı taraftan da ücret alması durumunda TBK m.523 kapsamında değerlendirme yapılır. Her iki taraftan ücret alınmasının sözleşmede öngörülüp öngörülmediği önem taşır.
Aracılık hizmetinden yararlanan kişi tüketici sıfatını taşıyorsa uyuşmazlık, 6502 sayılı Kanun m.68 uyarınca parasal sınırın altında tüketici hakem heyetine, üzerinde ise m.73 gereğince tüketici mahkemesine taşınır.
İmzalanacak belgenin başlığından çok içeriğine bakın. Ücretin hangi olayın gerçekleşmesiyle doğacağı ve oranın ne olduğu açıkça yazılmalıdır.
Yetki verilen sürenin ve münhasırlık koşulunun bulunup bulunmadığını kontrol edin. Münhasır yetki, taşınmazın başka kanaldan satılması hâlinde de ücret talebine dayanak yapılabilmektedir.
Ücretin kimden alınacağı belirtilmelidir. Hem alıcıdan hem satıcıdan ücret alınacaksa bu husus yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.
İmzalanan belgenin bir nüshasını mutlaka alın. Nüshası bulunmayan belgelere dayalı taleplerde içerik tartışması kaçınılmaz olur.
Evet. TBK m.520 nin üçüncü fıkrası, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını düzenler. Bu bir geçerlilik şartıdır.
TBK m.521 uyarınca simsar ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Satış veya kira sözleşmesi kurulmamışsa kural olarak ücret talebi doğmaz.
TBK m.525, sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa borçlunun istemi üzerine bu ücretin hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebileceğini öngörür. İndirim için talep gerekir.
TBK m.522 uyarınca ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir. Bu hâlde miktar, işin niteliği ve yerel uygulama esas alınarak belirlenir.
Bu husus sözleşmede kararlaştırılmalıdır. TBK m.523, simsarın borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket etmesi veya dürüstlüğe aykırı biçimde diğer taraftan ücret sözü alması hâlinde ücret ve gider haklarını kaybedeceğini düzenler.
Ayıplı mal ve hizmet, iade, onarım ve bedel indirimi talepleri ile banka ve kredi işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda; tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesi süreçlerinde büromuzdan hukuki destek alabilirsiniz.