İşletme Projesi ve Aidatın Belirlenmesi

İşletme Projesinin Hazırlanması

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarlarını, giderlerin kat maliklerine düşen paylarını ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösteren geçici bir işletme projesi yapar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37).

İşletme projesi, giderlere katılma esaslarını belirleyen KMK m.20 çerçevesinde düzenlenir. Buna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit; sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılarak hesaplanır.

Tebliğ ve Genel Kurulda Onay

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (KMK m.37). 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce uygulanan yedi günlük itiraz süresi kaldırılmıştır.

Genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilen işletme projesi kesinleşir. Kesinleşen projede belirtilen ödeme tarihleri geçtiğinde malikin temerrüdü doğar ve gecikme tazminatı işlemeye başlar (KMK m.20).

Kesinleşen Projenin İcra Takibine Esas Olması

Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında belge niteliğindedir. Bu belgeye dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılabilir.

Borçlu malikin itirazı hâlinde alacaklı, kesinleşmiş projeye dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu imkândan yararlanılabilmesi, projenin usulüne uygun biçimde tebliğ edilip kesinleşmesine bağlıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İşletme projesinden ve aidat alacağından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir; Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıklarda hâkimin müdahalesini bu mahkemeye bırakmıştır (KMK m.33). Aidatın tahsili için başlatılan takibe itiraz edilmesi hâlinde açılacak itirazın iptali davası da aynı görev kuralına tabidir. Bu kural, alacağın tutarından bağımsız biçimde uygulanır. Aidat alacağı için icra takibi yapılmadan doğrudan alacak davası açılması da mümkündür; her iki yolda da görevli ve yetkili mahkeme değişmez. Yargılama giderleri ise sonuçta haksız çıkan tarafa yüklenir.

Kat malikleri kurulunun işletme projesine ilişkin kararının iptali istenirse süre sınırları devreye girer. Aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir (KMK m.33). Kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakat olduğu ileri sürülüyorsa süre koşulu aranmaz. Süresi geçen itirazlar esasa girilmeden reddedilebilir. İptal istemi, kesinleşmiş projeye dayanılarak başlatılmış bir takibi kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle koşulları varsa tedbir talebinin ayrıca ileri sürülmesi gerekir. Yönetimin profesyonel bir şirkete devredildiği sitelerde aidatın belirlenmesi ve hesap sorma imkânları, site yönetim şirketi ve aidat yazısında incelenmiştir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık görülen hata, işletme projesinin kat maliklerine usulüne uygun biçimde bildirilmemesidir. Proje, imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilip genel kurulda kabul edilmedikçe kesinleşmez. Kesinleşmeyen projeye dayanılarak başlatılan takipte, itirazın kaldırılması istemi belge yokluğundan reddedilebilir. İkinci hata, tebligat adreslerinin güncellenmemesi ve kiracıya yapılan bildirimin malike yapılmış sayılacağı düşüncesidir. Üçüncü hata, işletme projesinin hiç hazırlanmamasıdır; kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir proje yoksa bu görev yöneticiye aittir ve ihmali, aidat alacağının belgeye dayandırılmasını güçleştirir. Ayrıca projede avans tutarları ile ödeme tarihlerinin açıkça gösterilmemesi, temerrüdün başlangıcını tartışmalı hâle getirir.

Bir diğer hata, bütün giderlerin arsa payına göre dağıtılmasıdır. Kanun, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat maliklerinin kural olarak eşit; sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmasını öngörür (KMK m.20). Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa bu ayrımın gözetilmemesi projenin iptaline yol açabilir. Son olarak bütçenin gerçekçi olmayan tahminlerle hazırlanması ve gider kalemlerinin belgeye dayandırılmaması, hem denetimi hem de tahsilatı güçleştirir. Gider belgelerinin fatura ve dekont düzeyinde saklanması, hem denetçi raporunun hazırlanmasını hem de yargılamada yapılacak bilirkişi incelemesini kolaylaştırır.

Sıkça Sorulan Sorular

İşletme projesine itiraz süresi ne kadardır?

7579 sayılı Kanunla yedi günlük itiraz süresi kaldırılmıştır; bildirilen proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilir ve böylece kesinleşir. Genel kurulun onay kararına karşı KMK m.33’teki bir aylık ve her hâlde altı aylık süreler içinde iptal davası açılabilir (KMK m.33, m.37).

Aidatını ödemeyen malike ne yapılabilir?

Kesinleşen işletme projesine dayanılarak icra takibi başlatılabilir; ayrıca ödemede geciken malik, gecikilen süre için gecikme tazminatı öder (KMK m.20).

İşletme projesini kim hazırlar?

Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa, genel kurulda onaylanıncaya kadar yıllık gelir-gider ve avans paylarını gösteren geçici işletme projesini yönetici hazırlar (KMK m.37).