İşletme Projesi ve Aidatın Belirlenmesi

İşletme Projesinin Hazırlanması

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarlarını, giderlerin kat maliklerine düşen paylarını ve avans olarak ödenecek tutarları gösteren bir işletme projesi yapar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37).

İşletme projesi, giderlere katılma esaslarını belirleyen KMK m.20 çerçevesinde düzenlenir. Buna göre giderlerin bir kısmı arsa payı oranında, ortak yerlerin bakım ve işletme giderleri ise kural olarak eşit paylaştırılarak hesaplanır.

Tebliğ ve Yedi Günlük İtiraz

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir.

Süresinde itiraz edilmeyen ya da kurulca görüşülüp karara bağlanan işletme projesi kesinleşir. Kesinleşen projede belirtilen ödeme tarihleri geçtiğinde malikin temerrüdü doğar ve gecikme tazminatı işlemeye başlar (KMK m.20).

Kesinleşen Projenin İcra Takibine Esas Olması

Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında belge niteliğindedir. Bu belgeye dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılabilir.

Borçlu malikin itirazı hâlinde alacaklı, kesinleşmiş projeye dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu imkândan yararlanılabilmesi, projenin usulüne uygun biçimde tebliğ edilip kesinleşmesine bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İşletme projesine itiraz süresi ne kadardır?

Projenin bildirilmesinden itibaren yedi gündür; bu süre içinde itiraz edilmezse ya da kurulda görüşülüp karara bağlanırsa proje kesinleşir (KMK m.37).

Aidatını ödemeyen malike ne yapılabilir?

Kesinleşen işletme projesine dayanılarak icra takibi başlatılabilir; ayrıca ödemede geciken malik, gecikilen süre için gecikme tazminatı öder (KMK m.20).

İşletme projesini kim hazırlar?

Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yıllık gelir-gider ve avans paylarını gösteren işletme projesini yönetici hazırlar (KMK m.37).