Site Yönetim Şirketi ve Aidat

Yönetim Şirketi Nasıl Atanır ve Değiştirilir?

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (KMK m.34).

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kat malikleri kurulunun olağan yıllık toplantısında yeniden atanır. Yönetim şirketi ile yapılan sözleşme bu nedenle kural olarak bir yıllık yönetim dönemine bağlıdır.

Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41). Yönetim sözleşmesine konulan uzun süreli bağlılık veya ağır cayma bedeli şartları bu yetki karşısında ayrıca değerlendirilmelidir.

Aidat ve Ortak Giderler Nasıl Paylaşılır?

Aksine anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılınır (KMK m.20).

Yönetim şirketine ödenen ücret de yönetici aylığı niteliğinde olduğundan, yönetim planında başka bir düzenleme yoksa arsa payına göre paylaştırılır. Kat maliki ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir; ödemede geciken kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20). Yönetim şirketinin bunun üzerine ayrıca “icra masrafı” veya “avukatlık hizmet bedeli” adı altında ek ücret yansıtması hukuki dayanağına göre incelenmelidir.

İşletme Projesi ve Aidat Artışı

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylanmış proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar ve bu proje en geç üç ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilir (KMK m.37).

Projede bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları ile her kat malikine düşecek tahmini miktar ve avans tutarı gösterilir. Proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.

Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesinde öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (KMK m.37). Kesinleşen işletme projeleri İİK m.68/1 anlamında belge sayılır; bu nedenle projeye süresinde itiraz etmek önemlidir.

Yönetim Şirketinden Hesap Sorma ve Denetim

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadarki gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap istenebilir (KMK m.39).

Yönetici topladığı paraları ve avansları, yönetici sıfatı gösterilerek kendi adına açılmış bir banka hesabında tutmalıdır (KMK m.35/j). Aidatların şirketin genel hesabına karıştırılması, hesabın izlenmesini zorlaştıran ve sorumluluk doğurabilecek bir uygulamadır.

Hesapların denetimi yönetim planında başka bir süre yoksa üç ayda bir yapılır; kurul bu iş için bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir (KMK m.41). Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).

Kurul Kararına İtiraz ve Tüketici Hukuku ile İlişkisi

Kat malikleri kurulu kararına, toplantıda aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan ise öğrenmeden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33).

Aidat ve yönetim uyuşmazlıkları kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde sulh mahkemesinde çözülür. Yönetim şirketi kat maliklerinin tamamı adına atanan yönetici konumunda olduğundan, aidat borcu tüketici işlemi sayılmaz ve tüketici hakem heyetinin görev alanına girmez görüşü uygulamada ağırlıktadır.

Buna karşılık yönetim şirketinin kat malikine bireysel olarak sunduğu ve ayrıca ücretlendirdiği hizmetlerde (örneğin daire içi teknik servis veya temizlik) ilişkinin tüketici işlemi olarak değerlendirilebileceği ileri sürülmektedir. Bu ayrım, başvurulacak merci bakımından olaya göre incelenmelidir.

Kat Maliki İçin Kontrol Listesi

Yönetim şirketinin hangi genel kurul kararıyla ve ne kadar süreyle atandığını, sözleşmenin bir örneğini ve yönetici bilgilerinin girişte asılı olup olmadığını kontrol edin; yöneticinin adı ve adresinin görünür yere asılması zorunludur (KMK m.34).

İşletme projesi size tebliğ edildiğinde kalem kalem inceleyin; artış oranı ve yeni kalemler hakkında genel kurulda itirazınızı tutanağa geçirtin. Aykırı oy kullandığınız karara karşı bir aylık dava süresini kaçırmayın.

Hesap dökümü, banka hesap ekstresi ve faturaları yazılı olarak isteyin. Kat maliklerinin yarısıyla birlikte ara dönemde hesap talep edebilir, denetçi seçilmesini gündeme getirebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Site yönetim şirketi ücreti nasıl paylaşılır?

Yönetici aylığı niteliğindeki ücret, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20).

Aidatı geç ödersem ne kadar gecikme tazminatı öderim?

Geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödenir (KMK m.20).

Havuzu kullanmıyorum, havuz giderini ödemek zorunda mıyım?

Evet; ortak tesisi kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamaz (KMK m.20).

Yönetim şirketi ne zaman değiştirilebilir?

Her yıl olağan toplantıda yeniden atama yapılır; haklı sebep varsa kurul her zaman değiştirebilir (KMK m.34, 41).

Yönetim şirketinden hesap isteyebilir miyim?

Yönetici her yılın ilk ayında hesap verir; kat maliklerinin yarısı isterse ara dönemde de hesap istenebilir (KMK m.39).

Aidat artışının bir sınırı var mı?

Mevcut proje varken geçici işletme projesindeki artış yeniden değerleme oranını aşamaz (KMK m.37).

Genel kurul kararına itiraz süresi kaç gün?

Aykırı oy verenler için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde altı aydır (KMK m.33).

Aidat uyuşmazlığı için tüketici hakem heyetine gidilir mi?

Aidat uyuşmazlıkları kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh mahkemesinde çözülür; ayrıca ücretlendirilen bireysel hizmetler tartışmalıdır.

Yönetim şirketi zarar verirse sorumlu olur mu?

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).