Kat Malikleri Kurulunda Toplantı ve Çağrı Usulü

Olağan ve Olağanüstü Toplantı Çağrısı

Kat malikleri kurulu, yönetim planında başka bir süre öngörülmemişse yılda bir defa olağan olarak toplanır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29). Sözleşmede belirli bir toplantı zamanı gösterilmemişse toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

Önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kurul olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Çağrının, toplantı için kararlaştırılan günden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekir.

İlk ve İkinci Toplantıda Yeter Sayı

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30). Bu çifte çoğunluk, hem malik sayısı hem de arsa payı ölçütünün birlikte sağlanmasını gerektirir.

İlk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur; ancak Kanunun ağırlaştırılmış çoğunluk veya oybirliği aradığı hâller saklıdır.

Oy Hakkı ve Vekâletle Temsil

Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir tek oy hakkına sahiptir (KMK m.31). Anagayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü olan malik, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy kullanır; ancak kullanacağı oyların toplamı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Bir kat maliki oyunu yetkili vekil aracılığıyla da kullanabilir. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni temsilcisi temsil eder; bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunlar içlerinden birini vekil tayin ederek temsil ettirir.

Oy Hakkı, Vekâlet Sınırı ve Oydan Yoksunluk

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı kazanır; ancak sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun kullanabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bu sınır, tek elde toplanan bağımsız bölümlerin kurul iradesini tek başına belirlemesini önler.

Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri kişi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsizse onun yerine kanuni mümessili hareket eder. Maddenin dördüncü fıkrası ayrı bir yasak getirir: alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Bu kural, kararın kendi menfaatini ilgilendirdiği kişinin oyuyla alınmasının önüne geçer.

Vekâletle oy kullanma konusunda 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değiştirilen son fıkra sayısal bir tavan koyar. Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu tavanın aşıldığı toplantılarda alınan kararlar, yeter sayı hesabı bakımından tartışmalı hâle gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu yılda kaç kez toplanır?

Yönetim planında aksi öngörülmemişse kurul yılda bir defa olağan olarak toplanır; ayrıca önemli bir sebeple olağanüstü toplantı da yapılabilir (KMK m.29).

İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (KMK m.30).

Bir malikin birden fazla dairesi varsa kaç oy kullanır?

Her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır; ancak toplam oyu, bütün oyların üçte birini geçemez (KMK m.31).

Bir kişi kat malikleri kurulunda kaç kişi adına vekâleten oy kullanabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesinin son fıkrasına göre bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Ayrıca kendi malik olduğu bağımsız bölümler bakımından da bir kat malikinin oyu, bütün oyların üçte birini aşamaz.