Balkon Kapatma ve Cephe Değişikliği

Ortak Yerlerde Değişiklik Yasağı

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19).

Balkon kapatma ve cephe rengini değiştirme işlemleri, doğrudan binanın dış görünümünü ve mimari durumunu etkilediğinden bu kapsamda değerlendirilir. Cephe, çatı ve dış duvarlar ortak yer olduğundan bu yerlere yönelik müdahaleler malikin tek başına tasarrufunda değildir.

Bağımsız Bölümde Yapılan Değişiklikler

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde de olsa anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölümlerin maliklerinin ortak rızası aranır (KMK m.19).

Bu nedenle balkonun taşıyıcı sistemi veya cephe hattı değiştirilerek yapılan kapatmalar, hem ortak yere müdahale hem de anayapıya zarar verme yasağı yönünden hukuka aykırı sayılabilir.

Eski Hâle Getirme ve Ruhsat Boyutu

Kanuna aykırı biçimde yapılan değişiklikler için diğer kat malikleri, sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme (kal) davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, tüm bağımsız bölümlerde aynı biçimde ve estetik bütünlüğü bozmayacak şekilde yapılıp yaygınlaşan uygulamalar bakımından somut olayın özellikleri değerlendirilir.

Cephe değişiklikleri ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında ruhsat gerektirebilir. Ruhsatsız yapılan tadilatlar idari yaptırıma konu olabileceği gibi, kat mülkiyeti hukukundan doğan eski hâle getirme talebini de ortadan kaldırmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Balkonumu komşularımdan izin almadan kapatabilir miyim?

Balkon kapatma cephe görünümünü etkilediğinden kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; aksi hâlde eski hâle getirme talebiyle karşılaşabilirsiniz (KMK m.19).

İzinsiz cephe değişikliği yapılırsa ne olur?

Diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme davası açabilir; ayrıca ruhsatsızlık nedeniyle idari yaptırım da gündeme gelebilir.

Herkes kapattıysa ben de kapatabilir miyim?

Uygulamanın yaygınlaşması tek başına hak doğurmaz; ancak mahkeme, mimari bütünlük ve somut olayın özelliklerini değerlendirir (KMK m.19).