Bağımsız Bölüm Devrinde Aidat Borcu

Devirde Sorumluluk

Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümü devralan yeni malikin eski malikin birikmiş ortak gider ve avans borçlarından sorumlu olacağına dair bir hüküm içermez. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu borç kişisel nitelikte olup borcun doğduğu dönemde malik olan kişiye aittir; yeni malik, mülkiyeti kazandığı tarihten sonraki giderlerden sorumludur.

Müteselsil Sorumluluk

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'de öngörülen müteselsil sorumluluk yeni malike değil, bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlananlara ilişkindir. Bu kişiler kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Satış Öncesi Borç Kontrolü

Bağımsız bölüm alırken, o bölüme ait birikmiş aidat ve ortak gider borçlarının yönetimden sorulması büyük önem taşır. Borç durumunun satış öncesi netleştirilmesi, yeni malikin beklenmedik yükümlülüklerle karşılaşmasını önler.

Yasal İpotek Hakkı

Yönetici veya kat malikleri, ödenmeyen ortak gider alacakları için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Bu, alacağın tahsilini güçlendiren bir güvencedir.

Hukuki Destek

Devir işlemlerinde aidat borcu, sonradan ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Alım öncesi ve sonrası haklarınızın korunması için hukuki destek alabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Takip Yolları

Ortak gider ve avans alacağından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1 gereğince sulh hukuk mahkemesi görevlidir; dava, anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yönetici, Kanun m.35 uyarınca borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmaya ve icra takibi yapmaya yetkilidir. Alacaklı taraf dilerse mahkemeye başvurmadan doğrudan ilamsız icra takibi de başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c); icra takibi başlatılması bu şarta bağlı değildir. Geçmiş döneme ait borç için takip veya dava, borcun doğduğu dönemdeki malike yöneltilmelidir; yeni malike karşı ancak mülkiyeti kazandığı tarihten sonraki giderler için başvurulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, kesinleşen işletme projelerini ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararlarını, İcra ve İflas Kanunu m.68 birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul eder. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, bu belgelere dayanılarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve takibin devamı istenebilir. Belge bulunmayan hâllerde ise itirazın iptali davası yolu açıktır. Ödenmeyen alacak için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tescili de talep edilebilir; bu istem de sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.

Devir Öncesi Yapılacak Kontroller ve Sık Yapılan Hatalar

Satın alma öncesinde yönetimden, bağımsız bölüme ilişkin güncel borç durumunu gösteren yazılı belge istenmelidir. Son kat malikleri kurulu kararları, yürürlükteki işletme projesi, yönetim planı, demirbaş ve ortak alan giderlerine ilişkin kararlar ile devam eden dava ve icra dosyaları incelenmelidir. Tespit edilen borcun satış bedelinden mahsup edilmesi ya da satıcıdan noter huzurunda taahhüt alınması, alıcıyı korur. Devir sonrasında durumun yönetime yazılı olarak bildirilmesi, sonraki dönem giderlerinin doğru kişiye tahakkuk ettirilmesini sağlar.

Uygulamada en çok karşılaşılan yanılgı, borcun tamamının kiracıdan tahsil edilebileceği düşüncesidir; oysa Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar. İkinci yaygın hata, Kanun m.20 uyarınca geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla işleyen gecikme tazminatının hesaba katılmamasıdır. Alıcı ile satıcı arasında eski borcun kimin tarafından ödeneceğine ilişkin iç anlaşmanın yönetime karşı ileri sürülemeyeceği de sıklıkla gözden kaçar. Yeni malik, örneğin tescil edilmiş kanuni ipoteğin kaldırılması için eski döneme ait borcu ödemek zorunda kalırsa, eski malike rücu edebilmek için ödeme dekontlarını ve yönetimden alınan makbuzları özenle saklamalıdır; bu belgeler rücu talebinde ödeme miktarının ispatını kolaylaştırır. Bağımsız bölümün icra yoluyla satıldığı durumlarda eski aidat borçlarının akıbeti için ise ihale alıcısının aidat borçları başlığına da bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Daireyi satın alan yeni malik eski aidat borcundan sorumlu mudur?

Kural olarak hayır. Ortak gider ve avans borcu, borcun doğduğu dönemde malik olan kişinin kişisel borcudur; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'deki müteselsil sorumluluk yeni malike değil, bağımsız bölümde kiracı olarak veya başka bir sebeple devamlı yararlananlara ilişkindir. Yeni malik, mülkiyeti kazandığı tarihten sonraki giderlerden sorumludur; ancak eski borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek yeni malike karşı da ileri sürülebilir.

Ödenmeyen aidat için bağımsız bölüm üzerinde ipotek kurulabilir mi?

Evet, yönetici veya kat malikleri, ödenmeyen ortak gider ve avans alacakları için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'de öngörülen bu imkân, ortak gider alacağının tahsilini güçlendiren bir güvencedir. Talep, tapu siciline tescil yoluyla sonuç doğurur.

Daire alırken geçmiş aidat borcu nasıl öğrenilir?

Satıştan önce apartman veya site yönetiminden, ilgili bağımsız bölüme ait borç durumunu gösteren yazılı bir belge istenmelidir. Yeni malik kural olarak geçmiş borçlardan sorumlu olmasa da kanuni ipotek riski ve yönetimle doğabilecek uyuşmazlıklar nedeniyle, borcun satış bedelinden mahsubu ya da satıcı tarafından kapatılması sözleşmede kararlaştırılabilir. Böylece sonradan doğacak uyuşmazlıklar önlenir.