Ortak Gider ve Aidat Davası

Ortak Gider ve Aidat Yükümlülüğü

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimi ve ortak yerlerin bakımı için yapılan giderlere katılmak zorundadır (KMK m.20). Aidat olarak bilinen bu ödemeler, yönetim planı veya kanun hükümlerine göre paylaştırılır.

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü, bağımsız bölümü kullanan kiracıları da ilgilendirebilir.

Gecikme ve Yaptırım

Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, gecikme süresi için kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı öder. Yönetici veya kat malikleri, ödenmeyen alacak için dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir.

Kat malikinin bu borçları için bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı da gündeme gelebilir.

Dava ve Takip Süreci

Aidat alacağının tahsili için açılan davalarda, yönetim kararları, işletme defteri ve ödeme belgeleri esas alınır. Borçlu kat malikinin yanı sıra, koşulları varsa bağımsız bölümü devralan yeni malikin sorumluluğu da gündeme gelebilir.

Alacağın belgelere dayandırılması, süreci hızlandırır ve hak kaybını önler.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden doğan ortak gider ve aidat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesini yetkili kılar; taşınmazın bulunduğu yer esas alındığından bu kural uygulamada kesin yetki gibi işlev görür ve taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Davacı yönetici ise, yetkisini kat malikleri kurulu kararına ve yönetim planına dayandırır; yöneticilik sıfatının dava tarihinde devam ediyor olması aranır. Davalı, borcu ödemeyen kat malikidir; koşulları varsa bağımsız bölümü fiilen kullanan kişi de taraf gösterilebilir.

Alacak icra takibine konu edilmiş ve borçlu itiraz etmişse, itirazın iptali davası da aynı görev kuralına tabidir ve takibin kesinleşmesini sağlamaya yöneliktir. Buna karşılık itirazın kaldırılması talebi, takibin yapıldığı yerdeki icra mahkemesine yöneltilir; iki yol birbirinden ayrıdır ve seçilen yola göre inceleme usulü, sunulabilecek belgeler ve karar sonuçları değişir. Yönetici tarafından açılan davalarda yönetim yetkisinin belgelenmesi, husumetin doğru yöneltilmesi kadar önemlidir. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik veya yetkisizlik kararıyla sonuçlanır; dosyanın gönderilmesi için ayrıca süresinde talepte bulunulması gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık karşılaşılan hata, davanın tüzel kişiliği bulunmayan apartman yönetimi adına açılmasıdır. Kat malikleri kurulu ve yönetim ayrı bir tüzel kişilik değildir; dava, yönetici tarafından kat malikleri adına ya da doğrudan kat malikleri tarafından açılır. Bir diğer hata, işletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun biçimde alınmaması ve maliklere tebliğ edilmemesidir. Tebliğ edilmemiş bir gider paylaşımına dayanılarak istenen alacak, itiraz üzerine tartışmalı hâle gelir ve yargılama uzar. Toplantı çağrısının, gündemin ve yeter sayının usulüne uygun olup olmadığı da çoğu dosyada ilk incelenen konudur.

Gecikme tazminatının hesabında da hatalar görülür; bu tazminat, gecikilen süre için ve kanunda öngörülen oran üzerinden istenir, ayrıca temerrüt faizi talep edilmesi tartışma konusu olur. Devreden ve devralan malikin sorumluluğunun karıştırılması husumet sorunlarına yol açar; devir tarihinin tapu kaydından belirlenmesi bu ayrımı netleştirir. İşletme defteri ile banka kayıtlarının uyumsuz tutulması ise ispatı zayıflatır ve bilirkişi incelemesini uzatır. Tahsilat ve harcamaların belgelendirilmesi, hem yönetimin denetlenmesini hem de olası bir davada alacağın ispatını kolaylaştırır. Kiracıdan yapılan tahsilatların ayrı izlenmesi de yararlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılır?

Gecikme tazminatı uygulanır; yönetici veya kat malikleri dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir.

Yeni malik eski aidat borcundan sorumlu mu?

Koşulları varsa, bağımsız bölümü devralan yeni malikin ödenmemiş ortak gider borçlarından sorumluluğu gündeme gelebilir.

Aidat alacağı için ipotek söz konusu olur mu?

Kat malikinin ortak gider borçları için bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı gündeme gelebilir.