Yönetim Planı ve Değişikliği

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını, yönetici ve denetçilerin atanmasını ve kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel belgedir (KMK m.28). Yönetim planı, bir sözleşme niteliğindedir.

Yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçı ve yeni malikleri) bağlar.

Bağlayıcılığı

Yönetim planı hükümleri, kanunun emredici kurallarına aykırı olmadığı sürece kat malikleri için bağlayıcıdır. Bağımsız bölümü satın alan yeni malik, yönetim planındaki düzenlemelere uymakla yükümlüdür.

Bu nedenle bağımsız bölüm alınırken yönetim planının incelenmesi önemlidir.

Yönetim Planının Değiştirilmesi

Yönetim planının değiştirilmesi için, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gereklidir (KMK m.28). Bu nitelikli çoğunluk, yönetim planının istikrarını korumayı amaçlar.

Değişiklikler de tıpkı yönetim planının kendisi gibi tüm kat maliklerini ve haleflerini bağlar.

Yönetim Planının Şekli ve Tapuya Tescili

Yönetim planı, tarih konularak bütün kat malikleri tarafından imzalanır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28). Bu tescil, planın üçüncü kişiler bakımından da bilinebilir olmasını sağlar ve yeni maliklerin bağlılığının hukuki temelini oluşturur. Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planının idareye verilmesi zorunludur; plan sunulmadan kat mülkiyetinin kurulması mümkün değildir. Bu nedenle plan, kuruluş belgeleri arasında yer alır. Yönetim planı üzerinde yapılan değişikliklerin de aynı biçimde tapu kütüğüne işlenmesi, bağlayıcılığın üçüncü kişiler bakımından sürmesini sağlar.

Bağımsız bölüm satın alınmadan önce yönetim planının tapu müdürlüğünden veya yönetimden temin edilerek incelenmesi yerinde olur. Planda yer alan işyeri açma yasağı, evcil hayvan bulundurma sınırlaması, ortak yerlerin kullanımına ilişkin kurallar ve gider paylaşım esasları alıcıyı doğrudan bağlar. Satış sözleşmesiyle veya satıcının beyanıyla bu hükümlerin aşılması mümkün değildir. Planda değişiklik yapılmışsa, değişikliğin de usulüne uygun biçimde kabul edilip edilmediği ayrıca kontrol edilmelidir. Ayrıca planın güncel hâlinin tapu kaydındaki tarihiyle karşılaştırılması, sonradan yapılan değişikliklerin fark edilmesini kolaylaştırır.

Karara İtiraz ve Hâkimin Müdahalesi

Yönetim planının değiştirilmesine ilişkin kararlar dâhil olmak üzere, kat malikleri kurulunca verilen kararlara karşı yargı yolu açıktır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (634 sayılı Kanun m.33). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Süresinde açılmayan davada, karar sakat olsa dahi geçerliliğini korur ve uygulanmaya devam eder.

Dava konusu edilebilecek başlıca sakatlıklar; toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması, çağrı usulüne uyulmaması, kanunun emredici hükümlerine aykırılık ve hakkın kötüye kullanılmasıdır. Yönetim planı değişikliği bakımından öngörülen nitelikli çoğunluğa ulaşılmadan alınan kararlar geçerli sayılmaz. Kat maliklerinden birinin veya yöneticinin kanuna ya da yönetim planına aykırı davranması hâlinde de hâkimin müdahalesi istenebilir; mahkeme aykırılığın giderilmesi için gerekli tedbirlere hükmedebilir. Bu taleplerde, aykırılığın somut olarak hangi hükme ilişkin olduğunun ve doğurduğu sonucun açıklanması beklenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetim planı kimleri bağlar?

Bütün kat maliklerini ve onların mirasçıları ile yeni maliklerini (haleflerini) bağlar.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gereklidir.

Daire alırken yönetim planına bakmalı mıyım?

Evet. Yeni malik yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlü olduğundan, satın almadan önce incelenmesi önemlidir.