Toplu Yapılarda Yönetim Ve Ortak Giderlere Katılma

Toplu Yapı Kavramı Ve Kapsamı

634 sayılı Kanun m.66'ya göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Site adıyla anılan büyük yerleşimlerin çoğu, kanun anlamında toplu yapı niteliğindedir. Bu geniş tanım, hem konut sitelerini hem de karma kullanımlı büyük yerleşim projelerini kapsayacak şekilde yorumlanır. Toplu yapı kavramının geniş tanımlanması, günümüzde yaygın olan büyük ölçekli konut projelerinin de kanun kapsamında değerlendirilmesini sağlar.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır; ancak kamuya ayrılan yol, meydan, yeşil alan gibi yerler için bu şart aranmaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları m.66/3 uyarınca kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu kademeli geçiş, toplu yapının aşamalı inşa edilebilmesine imkan tanır. Bu kademeli tescil imkanı, inşaatı devam eden büyük projelerde erken teslim edilen blokların daha önce kat mülkiyetine geçebilmesini sağlar. Bu aşamalı geçiş sistemi, inşaatı devam eden büyük sitelerde yatırımcıların ve maliklerin haklarını erken aşamada güvenceye alır.

Blok, Ada Ve Toplu Yapı Kurulları

m.69'a göre birden çok bağımsız bölümü kapsayan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir adada birden çok parsel varsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ada kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu çok katmanlı yapı, büyük yerleşimlerde yönetimin daha işleyişli olmasını amaçlar. Bu çok katmanlı yönetim yapısı, sitedeki her bir bloğun kendine özgü sorunlarını diğerlerinden bağımsız olarak çözebilmesini sağlar. Bu yapısal ayrım, özellikle çok sayıda farklı blok içeren büyük sitelerde yönetim karmaşasını azaltmaya yardımcı olur.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir; bu yetki yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna devredilebilir. Temsilciler kurulu üyeleri, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Bu temsil sistemi, çok sayıda kat malikinin doğrudan katılamayacağı geniş ölçekli sitelerde pratik bir çözüm sunar. Bu temsil sistemi ayrıca, temsilciler kurulu toplantılarının daha az sayıda katılımcıyla verimli şekilde yürütülmesine imkan tanır. Bu temsilci sistemi, küçük kat maliklerinin de sesini duyurabilmesi için seçilecek temsilcilerin adil biçimde belirlenmesini gerektirir.

Ortak Giderlerin Paylaşımı Ve Yönetim Planı

m.72'ye göre belirli bir yapıya veya birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin giderler yalnızca o yapılardaki kat maliklerince, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilen giderler ise bütün kat maliklerince karşılanır. Kat malikleri, bu ortak gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu ayrım, örneğin yalnızca bir bloğa ait havuzun giderinin diğer bloklara yansıtılmamasını sağlar. Bu ayrım, örneğin sadece bir bloğa özgü asansör bakım gideri gibi kalemlerin doğru şekilde paylaştırılmasını sağlar. Bu gider ayrımı, uygulamada en çok tartışılan konulardan biri olup, yönetim planında net biçimde tanımlanmalıdır.

Toplu yapı kapsamındaki yönetim planı tek bir metin olarak düzenlenir ve bütün kat maliklerini bağlar; m.70 uyarınca yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu şarttır. Bu tek metin zorunluluğu, toplu yapıda farklı bloklar arasında çelişkili kuralların oluşmasını engeller. Bu tek metin zorunluluğu, farklı bloklarda farklı kuralların uygulanmasından kaynaklanabilecek karmaşayı önler. Bu tek metin kuralı, toplu yapının bütün olarak tutarlı bir hukuki çerçeveye sahip olmasını sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Toplu yapıda her blok ayrı mı yönetilir

Evet, m.69 uyarınca her blok, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

Toplu yapıda ortak gider herkese eşit mi dağıtılır

Hayır, m.72 uyarınca sadece belirli yapılara tahsis edilmiş ortak yerlerin gideri yalnız o yapılardaki kat maliklerince, genel ortak giderler ise bütün kat maliklerince karşılanır.

Toplu yapıda yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir

m.70 uyarınca toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu gerekir.