Turizm Amaçlı Kiralamada Kat Maliklerinin Oy Birliği

İzin Belgesi Şartı ve Oy Birliği Kararı

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi başvurusunda, faaliyetin uygun görüldüğüne ilişkin olarak izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibrazı gerekir. Böylece kısa süreli kiralama, kat mülkiyeti düzeni içinde diğer maliklerin onayına bağlı hale getirilmiştir.

Aranan şey, toplantıya katılanların değil binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğidir. Bu nedenle tek bir kat malikinin olumsuz oyu veya karara katılmaması, izin belgesi başvurusunu sonuçsuz bırakır. Karar, kat malikleri kurulunda usulüne uygun biçimde alınmalı ve karar defterine geçirilmelidir. Ayrıca Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir; kiraya veren dışındaki kişilerce yürütülecek kiralama faaliyeti ise yalnızca belgelendirilmiş A grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.

Sitelerde ve Çok Bağımsız Bölümlü Binalarda Uygulama

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, kural olarak yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina bakımından oy birliği şartı aranır; izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir. Bu düzenleme, geniş yerleşkelerde tüm site sakinlerinin onayının aranmasından doğacak uygulama güçlüğünü gidermeyi amaçlar. Ancak kuralın önemli bir istisnası bulunmaktadır.

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi halinde başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı aranır; konut sitelerinde ise ilave olarak tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar istenir. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan ve kanunda sayılan hizmetleri sunan yüksek nitelikli konutlar için ise bu şartlar aranmaz.

Kat Mülkiyeti Hukuku Bakımından Sonuçlar ve Yaptırımlar

İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapılması, kiraya veren, kendi nam ve hesabına alt kiralama yapanlar ve aracılık edenler bakımından idari para cezası yaptırımına bağlanmıştır. Cezalar kademeli olarak uygulanır ve önce belge alınması için süre verilir. Kanunda öngörülen parasal tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, güncel miktarların ilgili yılın tebliğinden teyit edilmesi gerekir.

Kat mülkiyeti hukuku bakımından ayrıca genel hükümler saklıdır. İzinsiz kısa süreli kiralama, bağımsız bölümün özgülendiği amaca aykırı kullanım veya diğer kat maliklerini rahatsız edici davranış oluşturuyorsa, kat malikleri hâkimin müdahalesini isteyebilir. Yönetim planında kısa süreli kiralamayı yasaklayan bir hüküm varsa, bu hüküm kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Kiracı da yönetim planına uymakla yükümlüdür.

Sıkça Sorulan Sorular

Kısa süreli kiralama için kaç kat malikinin onayı gerekir?

Binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar gerekir. Toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli değildir.

Sitede oturan tüm maliklerin onayı aranır mı?

Kural olarak hayır; yalnızca konutun bulunduğu binanın kat malikleri yeterlidir. Aynı kiraya veren adına aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm söz konusuysa sitede tüm kat maliklerinin kararı aranır.

Kiracı kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya verebilir mi?

Hayır. Mesken olarak kullanmak amacıyla kiralanan konutun kiracı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verilmesi yasaktır ve idari para cezasına tabidir.