Merkezi Isıtmadan Ferdi Isıtmaya Geçiş ve Isı Yalıtımı

Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme Geçişte Karar Yeter Sayısı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.42'ye göre ısı yalıtımı yapılması, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinden birinin isteği üzerine kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Yani kural olarak çift çoğunluk yeterlidir; oy birliği aranmaz ve talebi tek bir kat maliki başlatabilir.

Bu hüküm, ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilavelere ilişkin genel kuralın özel bir görünümüdür. Karar, kat malikleri kurulunda usulüne uygun çağrı ve toplantı yapılarak alınmalıdır. Yeter sayı hesaplanırken hem kat maliklerinin sayısı hem de arsa payı birlikte dikkate alınır; yalnızca birinin sağlanması yeterli değildir. Kararın gündeme bağlılık ilkesine uygun biçimde alınması, sonradan açılabilecek iptal davalarında geçerliliğin korunması bakımından önem taşır.

İki Bin Metrekare Eşiği ve Oy Birliği Kuralı

Kanun, dönüşümün yönüne ve bina büyüklüğüne göre önemli bir istisna getirmiştir. Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu eşiğin altındaki binalarda ise çift çoğunluk yeterli kalmaya devam eder.

Uygulamada tartışma çoğunlukla toplam inşaat alanının nasıl hesaplanacağı noktasında çıkar. Bu belirleme, yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje verileri üzerinden yapılır; gerektiğinde mahkemece bilirkişi incelemesine başvurulur. Eşik aşıldığı halde çoğunlukla alınan bir dönüşüm kararı, yeter sayı eksikliği nedeniyle iptal edilebilir. Buna karşılık ferdi sistemden merkezi sisteme geçiş ile ısı yalıtımı ve yakıt dönüşümü kararları, bina büyüklüğünden bağımsız olarak çoğunlukla alınabilir.

Isı Gideri Paylaşımı ve Yönetim Planına Etkisi

Dönüşüm için yapılacak ortak işlerin giderleri, kanun uyarınca arsa payı oranına göre ödenir. Bu kural, ortak yerlerdeki faydalı yeniliklerde giderin yalnızca yararlananlarca karşılanmasına ilişkin genel esastan ayrılır. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların ise bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle düzenleneceği açıkça öngörülmüştür; paylaşımda tüketim ölçümüne dayalı bir yöntem esas alınır.

Kanunun getirdiği bir diğer önemli sonuç, yönetim planına etkisidir. Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. Böylece yönetim planında ayrıca bir değişiklik kararı alınması ve bunun için aranan ağırlaştırılmış yeter sayının sağlanması gerekmez. Bu hüküm, dönüşüm kararının yönetim planı gerekçe gösterilerek işlevsiz bırakılmasını önlemeyi amaçlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş için oy birliği şart mı?

Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda evet, oy birliği aranır. Bu eşiğin altındaki binalarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

Isı yalıtımı kararı hangi çoğunlukla alınır?

Isı yalıtımı ve yakıt dönüşümü kararları, bina büyüklüğüne bakılmaksızın kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınabilir.

Dönüşüm giderleri nasıl paylaşılır?

Dönüşüm için yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Isınma giderlerinin paylaştırılması ise ilgili yönetmelik esaslarına tabidir.