Kat Mülkiyetinde Müsaade Mecburiyeti ve Bağımsız Bölüme Giriş

Müsaade Mecburiyetinin Kapsamı

Müsaade mecburiyeti, bir kat malikinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen hasar ya da bozukluğun onarımı, giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için başka bir bağımsız bölüme girmek gerektiğinde, o bölümün maliki veya orada başka sıfatla oturanların giriş izni vermeye ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecbur olmasıdır. Bu yükümlülük kanundan doğar ve ayrıca sözleşme yapılmasını gerektirmez.

Yükümlülüğün muhatabı yalnızca kat maliki değildir. Kiracı, intifa veya oturma hakkı sahibi gibi bağımsız bölümde başka sıfatla oturanlar da giriş izni vermek zorundadır. 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler de kapsama açıkça dahil edilmiştir. Böylece deprem güvenliği ve taşıyıcı sistem incelemeleri bakımından da komşu bağımsız bölüme girilebilmesinin hukuki dayanağı açıkça oluşturulmuştur. Hükmün amacı, tek bir bağımsız bölümün kapalı kalmasının yapının bütününü ilgilendiren işleri engellemesini önlemektir.

Harap Olma Halinde Komşu Bölümden Faydalanma

Kanun ikinci bir hal daha düzenler. Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması durumunda; harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin, ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden ya da dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdur. Bu hüküm, yeniden yapım çalışmalarının komşu bölüm sahibinin engellemesiyle durmasını önler.

Katlanma yükümlülüğü sınırsız değildir. Girişin ve yapılacak işlerin, amacı gerçekleştirmek için gerekli ve ölçülü olması aranır; konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği gözetilerek makul bir zaman ve yöntem seçilmelidir. Yapılacak işin niteliği, süresi ve kapsamı önceden bildirilmeli, mümkünse hak sahibinin veya bir yakınının hazır bulunması sağlanmalıdır. Uygulamada bu çerçeveyi aşan, gereğinden geniş veya süresi belirsiz taleplere karşı çıkılması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmez.

Zararın Derhal Ödenmesi ve Uyuşmazlığın Çözümü

Kanun, katlanma yükümlülüğünün karşılığını da düzenlemiştir. Bu müsaade yüzünden kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür. Sorumluluk kusura değil, sağlanan yarara dayanır; dolayısıyla işi yapan kişinin kusuru bulunmasa da zarardan sorumluluk doğar. Zarara duvar, boya, zemin kaplaması gibi kalemler yanında kullanımdan yoksun kalma da girebilir.

Bağımsız bölüm maliki veya orada oturan kişi giriş iznini vermezse, ilgili kat maliki anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Acele hallerde geçici hukuki koruma talep edilmesi de mümkündür. Yönetici, ortak yerlerdeki tesislerin korunması ve bakımı kapsamında bu süreci yürütebilir. Uyuşmazlıkta hasarın kaynağı, giderim yöntemi ve doğan zararın miktarı genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir; delil tespiti istenmesi de ispat bakımından yararlı olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşu daireye girmeyi reddeden malike ne yapılabilir?

Sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesi istenebilir. Kanun, hasarın giderilmesi veya yapı güvenliği incelemesi için giriş izni verilmesini zorunlu tutar.

Kiracı da giriş izni vermek zorunda mı?

Evet. Yükümlülük yalnızca kat malikine değil, bağımsız bölümde kira veya oturma hakkı gibi başka sıfatla oturanlara da yöneliktir.

Onarım sırasında oluşan zararı kim öder?

Lehine müsaade verilen bağımsız bölüm maliki, doğan zararı derhal ödemekle yükümlüdür. Sorumluluk için ayrıca kusur aranmaz.