Apartmanda Günlük Kiralama

Günlük Kiralama Hangi Kanuna Tabidir?

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, konutların kullanıcılara en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını “turizm amaçlı kiralama” olarak tanımlar (m.2). Tek seferde 100 günden uzun süreli kiralamalar kanun kapsamı dışındadır (m.1).

Kanundaki “konut”, tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümdür (m.2). Bu nedenle apartman daireleri doğrudan kanunun kapsamındadır.

Kanun, 100 gün sınırının dolanılmasını da engellemeye çalışır: her defasında 100 günden uzun sözleşme yapılsa bile, ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenlere idari para cezası öngörülmüştür (m.4).

İzin Belgesi Nasıl Alınır?

Konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur; ayrıca Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket konutun girişine asılır (m.3). İzin belgesini vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir; bu yetki valilik aracılığıyla da kullanılabilir.

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene, yani konutun malikine veya intifa ya da üst hakkı sahibine aittir (m.2, m.3). Kiraya veren dışında bu faaliyet yalnız belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yürütülebilir.

Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda, bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir (m.3). Aynı binada aynı kişi adına beşten fazla bağımsız bölüm için başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı da istenir.

Kat Maliklerinin Oybirliği Neden Gerekir?

7464 sayılı Kanunun m.3 hükmüne göre izin belgesi başvurusunda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile alınan ve turizm amaçlı kiralamanın uygun görüldüğünü gösteren kararın sunulması zorunludur.

Birden fazla binadan oluşan konut sitelerinde bu şart yalnız kiralama yapılacak konutun bulunduğu bina için aranır ve izin belgesi örneği site yönetimine iletilir (m.3). Tek bir kat malikinin karşı çıkması, izin belgesi alınmasına engel olur.

Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiği, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik gibi hizmetlerin bulunduğu yüksek nitelikli konutlarda ise oybirliği ve yüzde yirmi beş sınırı aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir (m.3).

Kiracı Daireyi Günlük Kiraya Verebilir mi?

Hayır. Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu, kiracının kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralaması yasaktır (7464 sayılı K. m.3). Bu durumda her bir sözleşme için idari para cezası öngörülmüştür (m.4).

İzin belgesi sahibinden turizm amaçlı konut kiralayan kullanıcının da bu konutu kendi hesabına başkalarına kiralaması yasaktır (m.3). Tüzel kişilerin kiraladıkları konutu kendi personeline kullandırması ise bu yasağın dışındadır.

Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322).

Komşular Hangi Haklara Sahiptir?

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; bu borçlar kiracılara ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde devamlı yararlananlara da uygulanır (KMK m.18).

İzinsiz günlük kiralama yapılıyorsa, komşular veya yönetim durumu Kültür ve Turizm Bakanlığına veya valiliğe bildirebilir. İzin belgesi olmayan konutlarda kiraya verene, aracılık edenlere ve uyarıya rağmen ilanı kaldırmayan elektronik ticaret aracı hizmet sağlayıcılarına idari para cezası uygulanır (7464 sayılı K. m.4).

Kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı kullanımın yetkili kurumlarca bildirilmesi hâlinde izin belgesi iptal edilir (m.5). Gürültü ve ortak alan kullanımı gibi uyuşmazlıklarda ise KMK kapsamındaki yollar ayrıca değerlendirilebilir.

Başvurudan Önce Kontrol Listesi

Önce tapu kaydını kontrol edin: bağımsız bölüm konut niteliğinde mi, malik sıfatı veya intifa hakkı sizde mi? Kanun, izin belgesini yalnız kiraya veren sıfatını taşıyan kişiye verir (7464 sayılı K. m.2, m.3).

Binadaki tüm kat maliklerinin katıldığı ve oybirliğiyle alınan yazılı kararı hazırlayın. Kararda turizm amaçlı kiralamanın hangi bağımsız bölüm için uygun görüldüğü açıkça yazılmalıdır; eksik imzalı karar başvurunun reddine yol açabilir.

İzin alındıktan sonra plaketi girişe asmak, Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki bildirimleri yapmak ve Bakanlığın istediği bilgi ve belgeleri 30 gün içinde göndermek gibi yükümlülükler başlar (m.3, m.4). Kiraya verenin miras dışı bir işlemle değişmesi de tapu tescilinden itibaren 30 gün içinde bildirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman dairemi günlük kiraya vermek için izin gerekir mi?

Evet. 100 güne kadar turizm amaçlı kiralama için sözleşmeden önce izin belgesi alınması zorunludur (7464 sayılı K. m.3).

Tüm komşuların onayı şart mı?

Evet. Binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulması zorunludur (7464 sayılı K. m.3).

Sitede her bloğun onayı gerekir mi?

Hayır. Birden fazla binadan oluşan sitelerde yalnız konutun bulunduğu bina için oybirliği aranır (7464 sayılı K. m.3).

Kiracıyım, daireyi platformlar üzerinden günlük kiraya verebilir miyim?

Hayır. Mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından turizm amaçlı kiralanması yasaktır (7464 sayılı K. m.3).

100 günden uzun kiralamalar da kanuna tabi mi?

Tek seferde 100 günden uzun kiralamalar kapsam dışıdır; ancak bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla bu şekilde kiraya vermek yaptırıma bağlanmıştır (7464 sayılı K. m.1, m.4).

Bir binada kaç daire için izin alınabilir?

Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beşi için izin verilebilir (7464 sayılı K. m.3).

İzinsiz günlük kiralamanın yaptırımı nedir?

Kiraya verene, aracılara ve ilanı kaldırmayan platformlara idari para cezası uygulanır ve izin almak için süre verilir (7464 sayılı K. m.4).

Günlük kiracılar apartmanı rahatsız ederse ne yapılabilir?

Kiracılar da kat maliklerinin borçlarına tabidir (KMK m.18); kamu düzenine aykırı kullanım bildirilirse izin belgesi iptal edilebilir (7464 sayılı K. m.5).

İzin belgesini kim verir?

Kültür ve Turizm Bakanlığı verir; bu yetkiyi valilik aracılığıyla da kullanabilir (7464 sayılı K. m.3).