Yazlık ve Kısa Süreli Kiralama

Yazlık Kiralamada Hangi Kurallar Uygulanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339). Yazlık, dağ evi veya sezonluk kiralanan apart bu istisnanın tipik örnekleridir.

Bu durumda sözleşmeye Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümleri uygulanır. Kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan tarihte, amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu burada da geçerlidir (TBK m.301).

İstisnanın uygulanması için iki şart birlikte aranır: taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış olması ve kira süresinin altı ayı aşmaması. Yıl boyu oturulan bir dairenin yazın iki aylığına kiralanması veya yazlığın bir yıllığına kiralanması, bu nedenle farklı değerlendirilebilir.

Konut Kiracısını Koruyan Hangi Kurallar Uygulanmaz?

Konut kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Kısa süreli yazlık kiralamada bu sınır konut hükmü olduğundan kural olarak uygulanmaz; güvence tutarı serbestçe kararlaştırılabilir.

Aynı şekilde kira artışında tüketici fiyat endeksi sınırı ve konut kiracısına tanınan sözleşmenin uzaması gibi korumalar da bu kiralamalarda devreye girmez. Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m.327).

Ancak taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir (TBK m.327). Sezon sonunda anahtar teslim edilmeden kalınması bu nedenle ev sahibi açısından risklidir.

100 Güne Kadar Kiralamada İzin Belgesi Şartı

Konutların gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması “turizm amaçlı kiralama” sayılır; tek seferde yüz günden uzun kiralamalar kanun kapsamı dışındadır (7464 s. K. m.1, 2).

Turizm amaçlı kiralama yapılabilmesi için sözleşmeden önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur ve Bakanlıkça belirlenen plaket konutun girişine asılır (7464 s. K. m.3). İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.

İzin belgesi olmadan kiralama, kiraya veren ile aracılık edenler için idari para cezası sebebidir; ayrıca her defasında yüz günden uzun sözleşme yaparak bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya vermek de yaptırıma bağlanmıştır (7464 s. K. m.4). Ceza tutarları kanunda sabit rakamlarla belirlendiğinden güncel metin kontrol edilmelidir.

Apartman ve Sitelerde Kat Maliklerinin Onayı

İzin belgesi başvurusunda, konutun bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı uygunluk kararının sunulması zorunludur; sitelerde yalnız kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu şart aranır (7464 s. K. m.3/3).

Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir (7464 s. K. m.3/4). Yüksek nitelikli, hizmet veren konut projelerinde bu şartlar aranmayabilir.

Kendi oturmak için kiraladığı konutu kendi adına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralamak kiracı için yasaktır; izin belgesi sahibinden kiralayan kullanıcının konutu başkasına kiralaması da yasaktır (7464 s. K. m.3/7).

Yazlık İlandaki Gibi Çıkmazsa Ne Olur?

Kiralanandaki ayıbın uygun sürede giderilmesi istenebilir; giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderip bedelinden indirebilir. Ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve süresinde giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306).

İzin belgeli turizm amaçlı kiralamalarda konutun yanıltıcı tanıtılması, taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya sözleşmeye uygun teslim edilmemesi ayrıca Bakanlıkça idari yaptırım sebebidir; teslim edilmeyen konut için alınan ödemenin iadesi de öngörülmüştür (7464 s. K. m.4/2).

İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasındaki sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (7464 s. K. m.3/9). İzin belgesi iptal edilse bile kullanıcının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder (7464 s. K. m.5).

Kiracı ve Ev Sahibi İçin Kontrol Listesi

Kiracıysanız, konutun izin belgesi numarasını ve girişteki plaketi kontrol edin; ödemeyi mümkünse banka üzerinden yapın ve ilanın ekran görüntüsünü saklayın. Teslimde evin durumunu fotoğraflarla kayıt altına alın.

Ev sahibiyseniz, kiralama süresinin yüz günü aşıp aşmadığını, binadaki kat maliklerinin oybirliği kararını ve izin belgesini önceden hazırlayın. Kimlik bildirme yükümlülüğü de izin belgesi sahibine aittir (7464 s. K. m.3/8).

Sözleşmede kira süresi, giriş ve çıkış tarihleri, güvence bedelinin iade koşulları ve ev eşyası listesi açıkça yazılmalıdır. Sezon sonunda anahtar tesliminin tutanakla yapılması, sözleşmenin belirsiz süreli hâle gelmesi tartışmasını önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Yazlık kiralamada depozito üç aydan fazla olabilir mi?

Altı aya kadar geçici kullanımlı yazlık kiralamada konut hükümleri uygulanmadığından üç aylık sınır kural olarak geçerli değildir (TBK m.339, 342).

Evimi yazın 2 aylığına kiraya vermek için izin gerekir mi?

Yüz güne kadar kiralama turizm amaçlı kiralama sayılır ve izin belgesi gerekir (7464 s. K. m.2, 3).

İzin belgesi için komşuların onayı şart mı?

Binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar gerekir (7464 s. K. m.3/3).

Yüz günden uzun kiralamada izin gerekir mi?

Tek seferde yüz günü aşan kiralamalar 7464 sayılı Kanun kapsamı dışındadır (7464 s. K. m.1/3).

Kiracı olduğum evi günlük kiraya verebilir miyim?

Hayır; mesken olarak kiralanan konutu kendi adına turizm amaçlı kiralamak yasaktır (7464 s. K. m.3/7).

Sezon bitince kiracı çıkmazsa ne olur?

Belirli süreli sözleşme sürenin sonunda sona erer; ancak açık anlaşma olmadan ilişki sürerse belirsiz süreliye dönüşür (TBK m.327).

Yazlık ilandaki gibi değilse ne yapabilirim?

Ayıbın giderilmesini isteyebilir, giderilmezse bedelden indirim veya ağır ayıpta fesih yoluna gidebilirsiniz (TBK m.306).

Yıllık kiralanan yazlığa hangi kurallar uygulanır?

Altı ayı aşan kiralamada istisna uygulanmaz; konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler devreye girebilir (TBK m.339).

İzin belgesi iptal edilirse kiralamam ne olur?

Kullanıcının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder (7464 s. K. m.5).