Bağımsız Bölümde Tadilat ve Onay

Bağımsız Bölümde Tadilat Hakkı

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde kural olarak dilediği gibi tadilat yapabilir. Ancak bu hak sınırsız değildir; ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklikler yapılamaz (KMK m.19/2).

Bağımsız bölümdeki değişikliklerin, yapının taşıyıcı sistemini ve diğer bağımsız bölümleri etkilememesi gerekir.

Diğer Maliklerin Muvafakati

Tadilat, ortak yerleri veya diğer bağımsız bölümleri etkiliyorsa, ilgili kat maliklerinin ya da kat malikleri kurulunun muvafakati gerekebilir. Örneğin taşıyıcı duvarda değişiklik veya ortak tesisat üzerinde müdahale buna örnektir.

Muvafakat alınmadan yapılan bu tür değişiklikler hukuka aykırıdır.

Aykırı Tadilatın Sonuçları

Ana yapıya zarar veren veya gerekli muvafakat alınmadan yapılan tadilatlar nedeniyle diğer kat malikleri, eski hâle getirme ve zararın tazmini talebinde bulunabilir. Gerektiğinde hâkimin müdahalesi de istenebilir.

Bu nedenle kapsamlı tadilatlardan önce hukuki durumun değerlendirilmesi önemlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Bağımsız bölümde yapılan tadilatın ana yapıya zarar verdiği veya gerekli muvafakatin alınmadığı iddiasıyla ileri sürülecek eski hâle getirme ve müdahalenin önlenmesi talepleri de bu mahkemede incelenir. Yetki kuralı taşınmazın bulunduğu yere bağlandığından, tarafların yerleşim yeri belirleyici değildir. Yönetici veya kat maliklerinden her biri hâkimin müdahalesini isteyebilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre delil tespiti ve keşif talep edilmesi, yapıdaki değişikliğin kapsamının belirlenmesi bakımından yararlı olur.

Kat malikleri kurulu tadilata ilişkin bir karar almışsa, bu karara karşı da yargı yolu açıktır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir (634 sayılı Kanun m.33). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hâlinde karar kesinleşerek bütün kat maliklerini bağlar. Süresinde açılan davada ayrıca ihtiyati tedbir istenerek tadilatın sürdürülmesinin geçici olarak durdurulması da talep edilebilir.

Ruhsat ve İmar Mevzuatı Bakımından Durum

Bağımsız bölümdeki değişiklik yalnızca kat mülkiyeti hukukunu değil, imar mevzuatını da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapıda esaslı değişiklik yapılması kural olarak ruhsata bağlıdır; buna karşılık boya, badana, sıva, döşeme kaplaması ve tesisat onarımı gibi basit onarım ve tamir işleri ruhsat gerektirmez. Taşıyıcı sistemi etkileyen müdahaleler, cephe ve balkon düzenlemeleri ile mekân bölünmeleri bakımından ilgili belediyeden önceden görüş alınması yerinde olur. Ruhsata tabi olup olmadığı konusunda tereddüt bulunan işlerde, uygulamaya başlamadan önce yazılı görüş alınması sonraki uyuşmazlıkları önler.

Ruhsatsız yapılan esaslı değişiklikler idari yaptırımları da beraberinde getirir. İdare, aykırılığın tespiti üzerine yapıyı mühürleyebilir, aykırılığın giderilmesi için süre verebilir ve süre sonunda yıkım kararı alabilir; ayrıca idari para cezası uygulanabilir. Bu yaptırımlar, diğer kat maliklerinin özel hukuk yoluyla ileri sürebileceği eski hâle getirme taleplerinden bağımsızdır. Dolayısıyla bir tadilat, kat malikleri kurulunun onayını almış olsa bile imar mevzuatına aykırılık nedeniyle ayrıca sorumluluk doğurabilir. Ayrıca yapı kayıt belgesi bulunması, kat mülkiyeti hukukundan doğan muvafakat gerekliliğini ortadan kaldırmaz ve diğer maliklerin taleplerini etkisiz kılmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kendi dairemde istediğim tadilatı yapabilir miyim?

Kural olarak evet; ancak ana yapıya zarar verecek veya taşıyıcı sistemi etkileyecek değişiklikler yapılamaz.

Tadilat için komşuların izni gerekir mi?

Tadilat ortak yerleri veya diğer bağımsız bölümleri etkiliyorsa ilgili maliklerin ya da kurulun muvafakati gerekebilir.

İzinsiz tadilatın sonucu nedir?

Diğer kat malikleri eski hâle getirme ve zararın tazminini talep edebilir; hâkimin müdahalesi istenebilir.