Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları

Ortak Mülkiyet İlişkisi

634 sayılı Kanun m.16/1 fıkrasına göre kat malikleri, anagayrimenkulun bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Bu, ortak yerler üzerinde herhangi bir kat malikinin tek başına tasarrufta bulunamayacağı, tasarrufların kat malikleri kurulunca karara bağlanması gerektiği anlamına gelir. Bu düzenleme, ortak yerlerin bütün kat maliklerinin ortak menfaatine göre kullanılmasını güvence altına alır. Bu nedenle bir kat malikinin ortak yerler üzerindeki tasarruf yetkisi, bağımsız bölümü üzerindeki tasarruf yetkisinden farklı olarak tek başına değil, kurul kararıyla kullanılabilir. Bu kural, ortak yerlerin yalnızca kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilebileceğini, bireysel girişimlerin geçersiz sayılacağını gösterir.

Ortak mülkiyet payı, arsa payına bağlı olduğundan bağımsız bölümün devri halinde ortak yerlerdeki pay da kendiliğinden devredilir; m.5 uyarınca arsa payı, kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez ve miras yoluyla da ayrı geçmez. Bu bağlılık ilişkisi, ortak yerler üzerindeki hakların bağımsız bölümden kopmasını önler. Bu bağlılık ilkesi aynı zamanda, ortak yerlerdeki payın ayrı bir tapu kaydına konu edilmesini de imkansız kılar. Ortak yerler üzerindeki bu mülkiyet ilişkisi, bağımsız bölümün devri halinde otomatik olarak yeni malike de geçer.

Kullanma Hakkının Kapsamı

m.16/2 fıkrasına göre kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır. Bu orantılılık ilkesi, büyük bağımsız bölüm sahiplerinin ortak yerlerden daha geniş ölçüde yararlanabilmesini sağlar. Yönetim planında kullanma ölçüsüne ilişkin özel bir düzenleme yapılmamışsa, uyuşmazlık halinde mahkeme arsa payı oranını esas alarak karar verir. Bu esneklik, farklı büyüklükteki sitelerin kendi ihtiyaçlarına göre özel kullanım kuralları belirlemesine imkan tanır.

Kullanma hakkı, ortak yerin niteliğine göre eşit veya arsa payına orantılı biçimde kullanılabilir; yönetim planında bu konuda özel düzenleme yapılmışsa öncelikle yönetim planı hükümleri uygulanır, aksi halde kanunun genel esası geçerli olur. Uygulamada yönetim planları çoğunlukla otopark ve depo gibi yerler için özel tahsis kuralları içerir. Bu tür özel tahsisler, genellikle yer sıkıntısı çekilen sitelerde otopark ve depo alanlarının adil paylaşımını sağlamak için tercih edilir. Bu tür düzenlemeler, özellikle sınırlı sayıda otopark yerine sahip sitelerde adil bir paylaşım sağlamak için önemlidir.

Kullanma Hakkının Sınırları Ve Gider Yükümlülüğü

Kat maliki, m.20/c uyarınca ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz; kullanma hakkı ile gider yükümlülüğü birbirinden bağımsız değerlendirilmez. Bu kural, aidat ödemekten kaçınmak amacıyla ileri sürülen itirazların geçerli sayılmamasını sağlar. Bu kural, boş daire sahiplerinin veya seyrek kullanılan bağımsız bölüm maliklerinin ortak gider yükümlülüğünden kaçınmasını engeller. Bu ilke, aidat ödemekten kaçınmak için ileri sürülen bahanelerin hukuken geçerli sayılmamasını güvence altına alır.

Ortak yerler üzerinde değişiklik ve yenilik yapılması, m.42 ve m.19 uyarınca kat maliklerinin belirli çoğunluklarının kararına bağlıdır; bir kat maliki, diğerlerinin rızası olmadan ortak yerde münferit tasarrufta bulunamaz ve buna aykırı davranış diğer maliklerin dava hakkını doğurur. Böyle bir ihlal halinde diğer kat malikleri eski hale getirme talebiyle dava açabilir. Böyle bir ihlalde mahkeme, gerekiyorsa yapılan değişikliğin eski hale getirilmesine ve masrafların sorumlu kat malikince karşılanmasına hükmedebilir. Kat malikleri kurulu, böyle bir ihlal tespit ettiğinde yöneticiye dava açma talimatı da verebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat maliki ortak yerdeki payını ayrı satabilir mi

Hayır, m.5 uyarınca ortak yerlerdeki arsa payı, kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez; bağımsız bölümle birlikte el değiştirir.

Ortak yer kullanım hakkı herkese eşit midir

Kural olarak m.16/2 uyarınca kullanma ölçüsü arsa payıyla orantılıdır, ancak sözleşmeyle farklı bir düzenleme yapılabilir.

Ortak yeri kullanmadığını söyleyen kat maliki gider ödemekten kurtulur mu

Hayır, m.20/c uyarınca kullanmadığını ileri sürmek gider ve avans ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.