Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Kapsamı Ve Nitelikleri

Kanunen Ortak Sayılan Yerler

m.4'e göre ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirtilebilse de, kanun bazı yerleri her halde ortak yer sayar. Bunlar arasında temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler ve asansörler bulunur. Bu sayım, anagayrimenkulun yapısal bütünlüğü için zorunlu olan tüm unsurları kapsayacak şekilde geniş tutulmuştur. Bu sayımın kapsayıcı nitelikte olması, özellikle eski yapılı binalarda ortaya çıkan taşıyıcı unsurların kime ait olduğu tartışmalarında kesin bir çözüm sunar.

Ayrıca kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları ile sığınaklar da kanunen ortak yer sayılır; kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, kalorifer, su, elektrik tesisleri ve ortak anten şebekeleri de m.4/b kapsamındadır. Bu yerler üzerinde tek bir kat malikinin özel mülkiyet iddiasında bulunması mümkün değildir. Bu tesislerin ortak yer sayılması, bunların bakım ve onarım giderlerinin de m.20 uyarınca tüm kat maliklerince paylaşılması sonucunu doğurur.

Çatı, Bacalar Ve Zaruri Ortak Yerler

m.4/c bendine göre çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri de ortak yer niteliğindedir. Bunların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer kapsamına girer. Kanun koyucu, kapalı bir liste yerine açık uçlu bir tanım tercih ederek yeni yapı teknolojilerine de uyum sağlanmasını amaçlamıştır. Yangın merdiveni gibi güvenlik amaçlı ortak yerlerin değiştirilmesi veya kaldırılması, yapı güvenliğini doğrudan etkilediği için özellikle sıkıca denetlenir.

Bir yerin ortak yer sayılıp sayılmayacağı konusunda tereddüt halinde, o yerin niteliği, yapının tamamının kullanımı için zorunlu olup olmadığı ve kat maliklerinin ortak faydalanmasına elverişli olup olmadığı esas alınır; kanunda sayılanlar dışındaki yerler somut olaya göre değerlendirilir. Uygulamada bu değerlendirme çoğunlukla bilirkişi incelemesi ve mimari proje kayıtlarıyla desteklenir. Bu tür tereddütlü durumlarda mahkemeler genellikle yapının inşa projesindeki orijinal tahsis kayıtlarını esas alarak karar verir.

Ortak Yerler Üzerindeki Mülkiyet Ve Kullanma Hakkı

m.16 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulun bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Kullanma hakkının ölçüsü, garaj, teras ve çamaşırhane gibi yerlerde, aksine sözleşme olmadıkça, kat malikinin arsa payıyla orantılıdır. Bu düzenleme, ortak yerlerden faydalanmanın da mülkiyet payıyla uyumlu biçimde sınırlandırılmasını sağlar. Örneğin geniş bir çatı terasından yararlanma ölçüsü, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça üst katta oturan kat malikleri ile alt katlardaki malikler arasında arsa payı oranına göre paylaştırılır.

Ortak yerler üzerinde kat maliklerinden biri tek başına değişiklik yapamaz; m.19 uyarınca ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır, ancak acil onarım ve güçlendirme gereken hallerde bu rıza şartı mahkeme kararıyla aranmayabilir. Bu istisna, bina güvenliğini tehdit eden durumlarda hızlı müdahaleyi mümkün kılmak için öngörülmüştür. Bu istisnai durum dışında, ortak yerlerde yapılacak her türlü esaslı değişiklik, kanunda öngörülen çoğunluk kararına bağlı kalınarak gerçekleştirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Çatı ve teras her zaman ortak yer midir

Evet, m.4/c uyarınca çatılar ve genel dam terasları kanunen ortak yer sayılır; sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz.

Kat maliki ortak yerden faydalanmadığını ileri sürerek gider ödemekten kaçınabilir mi

Hayır, m.20/c uyarınca kat maliki ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Ortak yerlerde tadilat için kaç kat malikinin izni gerekir

m.19 uyarınca kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; acil ve zorunlu onarımlarda mahkeme kararıyla bu şart aranmayabilir.